馬躍成：開發(fā)商憑僥幸漲價(jià)或是沒有看準(zhǔn)風(fēng)向

    今天有個(gè)小朋友問，房價(jià)是不是真的下降了？他說怎么沒有感覺呀？我說我身邊的樓盤前年開盤1.85萬，今年初是1.68玩，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)團(tuán)購1.35萬的廣告了。昨天有個(gè)業(yè)內(nèi)人士悄悄地對我說，北京某高檔樓盤還逆勢漲價(jià)呢。我問，有多高檔，他說確實(shí)很高檔。我說幾百萬買一套公寓的人，已經(jīng)不在乎房價(jià)了，他們追求的只是房子是不是合適，房價(jià)500萬，還是800萬，對這些人已經(jīng)沒有意義。

    可是，今天下午有個(gè)網(wǎng)友在微博上對我說，馬老師真沒法解釋了，密云有個(gè)項(xiàng)目都9000了，今天開盤還叫人給搶了，我有點(diǎn)不解。我也有點(diǎn)不解了，東五環(huán)的精裝修房才1.5萬一平，百里之外的山區(qū)密云房價(jià)達(dá)到9000元，確實(shí)有點(diǎn)高了。我查了一下，這個(gè)項(xiàng)目開盤的時(shí)候是7300多元，公司注冊資本金僅2千萬，是個(gè)四級資質(zhì)的開發(fā)商。逆勢漲價(jià)遭搶購，再次證實(shí)了中國人買房都是“買漲不買跌”的鐵律。

    最近樓市回暖，交易量上升，我覺得是有道理的，也是好事。因?yàn)?，樓市調(diào)控的只是房價(jià)，不是交易量，調(diào)控前階段，交易量明顯下降，那是因?yàn)榉績r(jià)過高造成的?，F(xiàn)在經(jīng)過兩年的調(diào)控，房價(jià)已經(jīng)回落不少，同時(shí)繼續(xù)下降還需要一定的時(shí)間，而對那些急于用房的人來說，不可能長期等待。去年乏力的成交量為今年積累了大量的剛性需求，降價(jià)激活了他們的購房熱情，所以，近期火爆的成交實(shí)在為消化剛需客戶。但是，這絕對不是樓市根本性回暖的標(biāo)志，更不是房價(jià)上漲的理由。

    但是，我要跟那些期望漲價(jià)的開發(fā)商說，現(xiàn)在還遠(yuǎn)不是漲價(jià)的時(shí)候。樓市調(diào)控還沒有進(jìn)行到底，溫總理在上周的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，中央調(diào)控樓市的決心決不動(dòng)搖，上個(gè)月，他還明確表示，房價(jià)遠(yuǎn)未下降到合理位置。溫總的這個(gè)講話，決定了中國樓市的大方向，

    中國樓市多次調(diào)控的事實(shí)證明，無論樓盤也好還是樓市也好，頻繁的漲漲跌跌，不但讓購房人遭受損失，也會(huì)給開發(fā)商的經(jīng)營重大困難和不利影響。最近連續(xù)不斷的售樓處被砸和業(yè)主集體退房就是明證，實(shí)事求是地說，到今天為止，退房運(yùn)動(dòng)并未停止，在這個(gè)問題上，開發(fā)商當(dāng)縮頭烏龜?shù)氖聦?shí)，已經(jīng)被人們反復(fù)拿出來曬了。

    最近，各地和各區(qū)域的樓盤銷售情況也是天壤之別，冰熱兩重天。如果將成交樓盤細(xì)分，可以發(fā)現(xiàn)成交的樓盤絕大部分都是近期深度降價(jià)的項(xiàng)目，且絕大多數(shù)定位為剛需樓盤，或者價(jià)格逼近剛需的改善性樓盤。

    有數(shù)據(jù)顯示：2月，北京市二手房住宅成交量同比還是負(fù)增長，而3月，成交量達(dá)10271套，環(huán)比增長98%，接近100%，同比也轉(zhuǎn)正，增幅為2.45%。其中3月30日二手住宅網(wǎng)簽更是達(dá)715套，創(chuàng)下近13個(gè)月來單日網(wǎng)簽量的最高記錄。3月份北京二手房成交量再次超過新房，占比至少達(dá)58%以上。這是3個(gè)月以來，北京二手房成交占比首次重回50%臨界線。同時(shí)，3月北京新房成交量為6796套，環(huán)比漲幅為36.41%。這兩個(gè)指標(biāo)均低于二手房。

    但是，北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京新建住宅均價(jià)為18626元每平方米，環(huán)比2011年4季度的20098元每平方米下調(diào)了7.3%，與去年同期相比下調(diào)幅度達(dá)到了14.6%。

    據(jù)上海某網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)：3月上海市商品住宅共計(jì)成交6836套，環(huán)比2012年2月大幅上揚(yáng)87.7%，同比去年3月漲幅同樣高達(dá)85.8%；總計(jì)成交面積約79.9萬平方米，創(chuàng)去年6月以來的最高水平。成交均價(jià)報(bào)收于22138元/平方米，環(huán)比增長11.7%，與去年3月相比也有著5.4%的漲幅，上海的情況令人憂心忡忡。

    北京市的數(shù)據(jù)顯示，3月，北京新建住宅成交8085套，其中保障房1430套，商品住宅6655套，同比2011年3月的5743套有了明顯上升，環(huán)比今年2月也出現(xiàn)成交明顯上漲——今年2月新建住宅成交套數(shù)為5514套，環(huán)比上漲46.6%。而根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月新建商品住宅成交均價(jià)為19038元/平方米，相比2011年一季度的21788元/平方米下調(diào)達(dá)到了12.6%。而這也是北京新建商品住宅均價(jià)連續(xù)三個(gè)月在2萬元/平方米以下。

    與此同時(shí)，一季度，北京市新建商品住房成交1.8萬套，共計(jì)181萬平方米，同比分別減少了14.2%和19.6%，總體處于低位水平；成交均價(jià)為19516元/平方米，同比下降19.4%，并將繼續(xù)回落。種種現(xiàn)象表明，以降價(jià)換交易量才是明智之舉，企圖搭著交易量上漲的順風(fēng)車抬高房價(jià)，就是沒有看準(zhǔn)風(fēng)向。

    年前一條關(guān)于某著名房企破產(chǎn)的消息甚囂塵上，但是今天同城的一家公司確實(shí)走到了破產(chǎn)的程序，最近杭州市一家房地產(chǎn)開發(fā)商提交了破產(chǎn)保護(hù)申請，成為政府歷時(shí)兩年控制房地產(chǎn)價(jià)格措施的犧牲品，預(yù)示著房地產(chǎn)市場未來將面臨更廣泛的問題。這樣給其他公司敲響了警鐘，生死就在一瞬間！