成交小幅回暖無礙樓市調(diào)控大局

    4月13日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。業(yè)界人士分析，“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”的新提法再次彰顯了政府堅(jiān)持調(diào)控的堅(jiān)定決心。這既是針對一些城市對調(diào)控暗中松綁的有力回?fù)?，又是保證樓市走出屢調(diào)屢漲怪圈的切實(shí)保證。

    盡管樓市朝著調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行，但是也出現(xiàn)了許多雜音。近期一線城市成交量出現(xiàn)小幅回升，引發(fā)了公眾對樓市是否已經(jīng)回暖的關(guān)注和熱議。隨著看房人增多以及部分銀行重啟首套房貸利率優(yōu)惠，樓市回暖論和房價(jià)反彈論再度升溫，一些開發(fā)商不僅幻想能夠重現(xiàn)昔日銷售的“輝煌”，甚至醞釀逆勢漲價(jià)，同時(shí)購房者的預(yù)期出現(xiàn)了動搖，沉寂多時(shí)的樓市再掀波瀾。

    業(yè)界普遍認(rèn)為，在當(dāng)前傳統(tǒng)旺季里，成交小幅回暖符合調(diào)控預(yù)期，是一種剛性需求階段性釋放的正常反映，源于購房者的心理預(yù)期與價(jià)位的契合，主要是因?yàn)椴糠謽潜P大幅降價(jià)、貸款利率優(yōu)惠帶來購買力的相對上升。但是把此理解成為全面回暖還為時(shí)過早，當(dāng)前市場成交回升的時(shí)間極短，根基仍未鞏固，更多地呈現(xiàn)出階段性、季節(jié)性特點(diǎn)，與優(yōu)惠樓盤集中入市有直接關(guān)系。另外，許多人感覺成交回暖，是相對于過去較長時(shí)間的“寒冬”而言。這從國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)中可以得到有力佐證，1至3月份，全國商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。

    在樓市深幅調(diào)整的大背景下，市場中的現(xiàn)實(shí)購買力不僅取決于購房者手中握有多少資金，更取決于房價(jià)回調(diào)帶來的房價(jià)收入比的變化。盡管今年政策上有“微調(diào)”，在信貸政策上加大了對首套房置業(yè)者的支持力度，但是整體的調(diào)控氛圍不減，政策的嚴(yán)厲程度甚至嚴(yán)于去年。如果開發(fā)商不能順應(yīng)市場形勢及時(shí)降價(jià)，那么成交回暖顯然沒有可持續(xù)性，反而會因?yàn)閮?yōu)質(zhì)樓盤被搶光以及剛性需求釋放，而出現(xiàn)有效購買力的斷檔，導(dǎo)致市場陷入新一輪觀望。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至3月份，全國房企住宅竣工面積14325萬平方米，增長40.0%。顯然，隨著竣工住宅大量入市，如果成交回升的速度趕不上住房供給增加以及庫存量上升的速度，開發(fā)商的銷售壓力仍將有增無減。

    有專家指出，“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”暗含兩層涵義，一層是調(diào)控政策措施不會反復(fù)，另一層是調(diào)控的效果、行情不會出現(xiàn)反復(fù)。這也意味著，如果市場出現(xiàn)大幅反彈，很可能會招致調(diào)控的加碼，而政府掌握的諸如房產(chǎn)稅等儲備手段已然不少。

    樓市調(diào)控是一項(xiàng)復(fù)雜的博弈。我們看到，雖然中央一再強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，但是一些地方政府的“小動作”仍有變相松綁的嫌疑。出于土地財(cái)政下滑的考慮，地方政府有著放松調(diào)控的沖動，成為調(diào)控政策能否貫徹執(zhí)行的最大不確定性因素。今年2月，安徽蕪湖曾出臺免契稅補(bǔ)貼買房“救市新政”，但被緊急叫停。近日，廣東省中山市公布的新住房平均交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，又被指名為限價(jià)，實(shí)為托市。

    據(jù)了解，中山市過去5年間房價(jià)漲幅近1倍。用這一過高的價(jià)格作為限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)反而讓開發(fā)商的心理價(jià)位大幅提升，干擾了購房者的預(yù)期，調(diào)控效果南轅北轍。由此可見，在開發(fā)商銷售不暢、土地財(cái)政面臨縮水之際，地方政府試探性的松綁手段還會出現(xiàn)，對于這些隱蔽的變相松綁行為，必須及時(shí)叫停，“一冒頭就按”。

    此外，成交甫一上升就有人迫不及待地拋出反彈論，表明房價(jià)上漲利益相關(guān)方仍在借行情回升之際鼓噪，“忽悠”購房者入市。而中央屢屢釋放的堅(jiān)定調(diào)控信號屬于“預(yù)期調(diào)控”，雖然不會對房價(jià)走勢產(chǎn)生直接影響，但是能夠鞏固市場和購房者對調(diào)控的信心。

    當(dāng)前樓市調(diào)控進(jìn)入一個(gè)多方較力的關(guān)鍵時(shí)期。以往調(diào)控之所以陷入屢調(diào)屢漲的怪圈，一個(gè)原因是由于購房者對政策穩(wěn)定缺乏足夠信心，一旦成交放大、房價(jià)上漲就產(chǎn)生恐慌情緒。與以往不同，政府再次強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，意味著限購、限貸等政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，對投資投機(jī)行為進(jìn)行堅(jiān)決打擊，短期內(nèi)政策絕無劇變的可能。只要堵住了投資者的入市之路，任憑房價(jià)反彈論如何喧囂，樓市總脫離不了供需決定價(jià)格、購買力決定價(jià)格的市場鐵律，來之不易的調(diào)控效果才能得到鞏固。記者李文龍