北京中心區(qū)房?jī)r(jià)松動(dòng)呈現(xiàn)滯漲 指望大跌不現(xiàn)實(shí)

    素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的北京春季房展會(huì)日前落下帷幕。盡管參觀總?cè)肆髁窟_(dá)到14.58萬(wàn)人次，較去年秋展增長(zhǎng)約11.5％，但是，此前部分市場(chǎng)人士預(yù)料的樓市降價(jià)潮卻并未出現(xiàn)，尤其是北京中心城區(qū)的房?jī)r(jià)依然動(dòng)靜不大，樓市的“春天”何時(shí)才能到來？

    中心區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)靜不大

    北京房地產(chǎn)市場(chǎng)3月出現(xiàn)一波成交高峰，樓市回暖的聲音漸起，也使購(gòu)房者對(duì)本屆春季房展會(huì)充滿了期待。但是歷時(shí)4天的房展會(huì)卻并未給北京的購(gòu)房者帶來驚喜，開發(fā)商降價(jià)依舊“遮遮掩掩”。在近50個(gè)北京本地的樓盤中，只有10幾家開發(fā)商給出了1%-2%的折扣，且大多是五環(huán)以外的項(xiàng)目。

    不僅價(jià)格優(yōu)惠幅度不大，樓盤的地理位置也令很多購(gòu)房者感到失望，五環(huán)外的項(xiàng)目占到了北京參展項(xiàng)目的七成以上。盡管此次參展樓盤從二環(huán)至六環(huán)以外均有分布，但是市中心及熱點(diǎn)地區(qū)樓盤項(xiàng)目較少。

    事實(shí)上，盡管郊區(qū)房?jī)r(jià)較去年有下降，但是北京中心城區(qū)房?jī)r(jià)依舊動(dòng)靜不大。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度北京成交前20的住宅項(xiàng)目簽約套數(shù)達(dá)到了3698套，均價(jià)為14741元每平方米，低于成交均價(jià)18626元每平方米20.9％，但是在20個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目中，只有一個(gè)項(xiàng)目位于海淀，而其他項(xiàng)目全部為郊區(qū)項(xiàng)目，通州和大興更是占據(jù)了全市熱銷項(xiàng)目的一半。

    能否下降取決很多因素

    北京房?jī)r(jià)究竟降沒降，為什么購(gòu)房者還是感覺城區(qū)的房?jī)r(jià)高高在上呢？

    “市場(chǎng)走向低迷之后，往往是郊區(qū)的樓盤先出現(xiàn)松動(dòng)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，中心城區(qū)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的原因在于，中心城區(qū)樓盤供應(yīng)有限，項(xiàng)目的稀缺性會(huì)使房?jī)r(jià)對(duì)政策的反應(yīng)滯后于遠(yuǎn)郊區(qū)縣房?jī)r(jià)的反應(yīng)。此外，新開樓盤和二手房，即增量房和存量房之間，房?jī)r(jià)的漲跌反應(yīng)也不一致。一般來說是存量房先動(dòng)，首先出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，然后再帶動(dòng)增量房?jī)r(jià)格下降。但這并不能說明是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房?jī)r(jià)和中心城區(qū)房?jī)r(jià)的漲跌出現(xiàn)背離的狀況，實(shí)際上，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。

    “與其它城市相比，北京有其特殊性，它作為首都的地位是無(wú)法替代的。” 北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任周清杰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，北京進(jìn)行了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，1月份和2月份出現(xiàn)新建住宅銷售價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降，2月份新建住宅銷售價(jià)格也出現(xiàn)了同比下降，但由于降幅很小，離政府和百姓的預(yù)期值還有差距，所以會(huì)感到房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

    那么，未來北京中心城區(qū)房?jī)r(jià)是否會(huì)有所松動(dòng)？周清杰對(duì)此卻并不看好，中心城區(qū)新建樓盤很少，加之地理位置優(yōu)越，開發(fā)商拿地成本高昂，除非房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)根本性變化，否則該地區(qū)的價(jià)格很難下降。

    不過，陳國(guó)強(qiáng)卻認(rèn)為也有降價(jià)的可能，取決于價(jià)格回調(diào)的深度和幅度。

    指望大跌也不現(xiàn)實(shí)

    但是，如果購(gòu)房者指望北京中心城區(qū)房?jī)r(jià)大幅下跌似乎不太可能。陳國(guó)強(qiáng)表示，中心城區(qū)的樓盤在蕭條時(shí)期，抗跌性和保值性的特點(diǎn)將更加明顯；在市場(chǎng)景氣時(shí)，中心城區(qū)的樓盤價(jià)格比遠(yuǎn)郊區(qū)縣的樓盤價(jià)格的升值空間也會(huì)大很多，所以漲價(jià)幅度也會(huì)更大些。所以，中心城區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌只有在十分極端的情況下才會(huì)出現(xiàn)，根據(jù)目前調(diào)控政策來看，幾乎沒有可能。

    而對(duì)于未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為將是穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大落的局面。但是不同區(qū)域調(diào)整的幅度、深度是不一樣的。供應(yīng)量比較集中的，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，那么價(jià)格調(diào)整的幅度也會(huì)比較大。前期漲幅比較大，但投資未來空間比較明顯的區(qū)域、中心城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)格回調(diào)的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些，也會(huì)滯后許多。

    那么，目前是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)嗎？周清杰認(rèn)為尚難有定論，關(guān)鍵看購(gòu)房者對(duì)住房需求的迫切程度，其自身的資金是否充裕，對(duì)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。

    陳國(guó)強(qiáng)則表示，現(xiàn)在在北京有住房認(rèn)購(gòu)資格的人，不要去判斷房?jī)r(jià)是否已經(jīng)處于底部了，要結(jié)合自身需求、經(jīng)濟(jì)支付能力來判斷，如果在市場(chǎng)上能夠找到符合自己需求的項(xiàng)目，而且價(jià)格達(dá)到你的心里價(jià)格，不要再等待觀望了，要主動(dòng)積極一點(diǎn)把握住購(gòu)房機(jī)會(huì)。不要寄希望于將來還會(huì)有更大的調(diào)整空間，因?yàn)椴煌臉潜P情況不一樣，有的可能已經(jīng)早就將價(jià)格調(diào)下來了，再等待也不會(huì)有太大的下降空間了。