楊紅旭：樓市調(diào)控后 70%房企收入實現(xiàn)增長

    郎咸平:開發(fā)商暗地高興 調(diào)控后他們都發(fā)財了　

    地產(chǎn)商大幅降價后年報更加靚麗，70%公布年報的房企實現(xiàn)了業(yè)績增長。房地產(chǎn)企業(yè)的靚麗年報背后是否存在作假？房企越來越重視的成本控制，會不會變成偷工減料的借口？政策越來越嚴厲的情況下，為什么樓市再現(xiàn)成交量上漲的“小陽春”？　

    據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，隨著樓市調(diào)控逐漸走向深入，地產(chǎn)商的日子可以說是越來越不好過了。隨著自己壓力的加大，從去年第三季度開始，全國多數(shù)城市都出現(xiàn)了地產(chǎn)商降價促銷，迅速回籠資金的現(xiàn)象。萬科、中海、保利、招商、世茂等房企龍頭也沒能幸免?！?/p>

    但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)在近期紛紛公布年報，人們卻注意到一個奇怪的現(xiàn)象。蘭德地產(chǎn)策略咨詢機構最新發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，降價對開發(fā)商的毛利影響微乎其微，在100多家發(fā)布了2011年年報的地產(chǎn)商中，大約70%的房企實現(xiàn)了業(yè)績增長，部分房企甚至還出現(xiàn)了毛利率大幅上升的情況?！?/p>

    比方說，世茂房地產(chǎn)2011業(yè)績報告顯示，2011年公司的毛利達到100億元，同比增長25.4%，中海地產(chǎn)的業(yè)績報告中顯示，去年中海地產(chǎn)的毛利率甚至達到了42.6%。　

    另一方面，來自Wind資訊的數(shù)據(jù)卻顯示，截至3月27日，滬深兩市已經(jīng)披露2011年年報的48家A股上市房企，2011年末的存貨合計達到5900多億元，同比增長45.8%?！?/p>

    越來越嚴厲的政策，越來越緊張的資金鏈，不斷攀升的存貨，為什么在這些不利因素困擾下的房地產(chǎn)企業(yè)年報會一片大好呢？現(xiàn)在我就請經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此作出評論?！?/p>

    在之前大面積的上市公司年報出現(xiàn)問題之后，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的靚麗年報首先讓人想到的不是房地產(chǎn)企業(yè)去年在銷售和管理上有進步，而是年報可能作假。就直觀的印象而言，去年政策調(diào)控越來越緊，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)帶頭降價促銷，房企存貨不斷上升。這樣的情況怎么都和經(jīng)營狀況良好聯(lián)系不到一起。那么房企的靚麗年報是不是在作假呢？房地產(chǎn)企業(yè)的年報十分靚麗的深層次原因是什么？　

    楊紅旭：單純?yōu)榱?011年而做假的可能性基本上不存在，因為年報有比較嚴格的審核機制，很多上市公司的業(yè)績比較好，利潤率也比較好看，主要反映是滯后效應。2011年整個樓市不景氣，但是很多上市公司2011年銷售業(yè)績很大程度上反映的是2010年下半年之后的情況，2010年下半年樓市應該算比較紅火，量價齊升，所以那個時候業(yè)績增長、利潤率增長體現(xiàn)在去年年報中，有這個統(tǒng)計方面、結算方面的滯后效應。　

    房企的毛利率在不斷攀升，有觀點認為，在降價的同時，房企也可以對成本進行控制，而且成本控制甚至可以為房企節(jié)省15%左右的成本，這也是房地產(chǎn)企業(yè)毛利率不斷上升的重要原因之一。但是問題就來了，這種成本控制會不會實際上是一種變相的偷工減料或者是在一些配套設施上縮水呢？　

    楊紅旭：2010年報毛利率偏高，在降價壓力之下，企業(yè)要想維持這么高的毛利率，必然要進行成本控制。我認為成本控制基本上可以分為兩個方面，第一，通過加強管理，通過管理來要效益，也就是由粗放式管理，變成集約化精細化管理，從而提高效率，降低成本。第二，涉及到設備建材方面，把比較好的換成稍微差一點的，比如施工方面以次充好，這當然跟施工企業(yè)有關系。跟開發(fā)商的關系，第一是設備，然后是規(guī)劃，比如小區(qū)會所，道路、綠地稍微有點變化可能業(yè)主也很難覺察，通過這樣的方式來降低成本。　

    現(xiàn)在我們說的比較多的都是房企面臨著越來越嚴厲的調(diào)控措施，但是最近出現(xiàn)的一個情況也值得我們關注。