北京城區(qū)首現(xiàn)大幅降價(jià)區(qū)域 從3萬(wàn)跌到2.5萬(wàn)

    樓市調(diào)控的效果正在進(jìn)一步加深，繼通州、大興、昌平等郊區(qū)率先下調(diào)房?jī)r(jià)之后，北京城區(qū)出現(xiàn)首個(gè)大幅度降價(jià)區(qū)域。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報(bào)告，海淀區(qū)以西北五環(huán)為界，不包括五環(huán)以南的上地區(qū)域成為城區(qū)受調(diào)控影響最大區(qū)域，房?jī)r(jià)一年跌16.5%。

    現(xiàn)狀：量?jī)r(jià)齊跌降幅領(lǐng)跑城區(qū)

    根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，泛上地區(qū)域，特別是在2009年達(dá)到歷史頂峰以后，持續(xù)下調(diào)，其中2011年的1907套，環(huán)比之前一年3740套，下調(diào)幅度達(dá)到了49%。

    在2012年截止到3月5日僅簽約商品房190套，不足2011年總簽約量的10%。上地市場(chǎng)已經(jīng)從2009-2010年的樓市熱點(diǎn)區(qū)域，逐漸成為市場(chǎng)的非熱點(diǎn)區(qū)域。

    價(jià)格方面，均價(jià)更是從2011年的30989元每平方米，下調(diào)到了今年的25804元每平方米，環(huán)比均價(jià)下調(diào)幅度達(dá)到了16.5%，大部分在售項(xiàng)目都面臨著銷(xiāo)售難的現(xiàn)象。

    原因分析

    外地人多限購(gòu)擋住一半客源

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，上地區(qū)域因?yàn)榧辛吮容^多的新技術(shù)人才，其中以外地戶(hù)籍為主，這也使得在限購(gòu)之前，這一區(qū)域購(gòu)房人群60%以上都為外地戶(hù)籍。

    最近一年，通過(guò)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一區(qū)域的外地戶(hù)籍購(gòu)房比例不足10%?！皩⒔话氲目驮幢粨踉陂T(mén)外，那些外地人是攥著錢(qián)干著急?！?/p>

    因此，可以說(shuō)限購(gòu)令是成交量銳減的最大原因，也是上地成為海淀區(qū)乃至全北京城區(qū)中受到調(diào)控影響最大的區(qū)域。

    性?xún)r(jià)比不高高端房產(chǎn)賣(mài)不動(dòng)

    據(jù)了解，泛上地區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，普遍在3萬(wàn)以上，性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目少。雖然北五環(huán)周?chē)慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)其他區(qū)域更好，但是區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)也達(dá)到了東四環(huán)周?chē)膬r(jià)格。

    亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，今年前兩個(gè)月北京成交超過(guò)40套的項(xiàng)目中，成交均價(jià)在20000元/平方米以上的僅有3個(gè)，共計(jì)售出132套，而同期20000元/平方米以下的項(xiàng)目卻多達(dá)17個(gè)，共計(jì)售出商品住宅1378套，銷(xiāo)量是20000元/平方米以上項(xiàng)目的10倍。

    平均到每個(gè)項(xiàng)目，今年以來(lái)的兩個(gè)月時(shí)間，單價(jià)2萬(wàn)以下項(xiàng)目平均售出了81套，是2萬(wàn)以上項(xiàng)目銷(xiāo)量的一倍左右。

    配套不足替代性供應(yīng)搶客源

    雖然價(jià)格到了高端的水準(zhǔn)，但是因?yàn)槠焚|(zhì)及配套的問(wèn)題，區(qū)域內(nèi)需求并不多，影響了區(qū)域市場(chǎng)的需求。因此，在區(qū)域內(nèi)替代性供應(yīng)比較多的情況下，大部分客源被分流。

    據(jù)了解，目前在上地工作的主要為兩部分人群，分別是小企業(yè)主及年輕白領(lǐng)，這兩部分人群需求，分別是改善性及剛需產(chǎn)品。改善性產(chǎn)品在北四環(huán)中關(guān)村等區(qū)域，不僅有成熟的商業(yè)環(huán)境，學(xué)區(qū)教育配套也更完善。而對(duì)于剛需產(chǎn)品，上地區(qū)域遠(yuǎn)不如回龍觀(guān)及昌平等區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

    預(yù)期：房?jī)r(jià)還有明顯下調(diào)的可能

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，上地作為之前的熱點(diǎn)樓市成交市場(chǎng)，目前市場(chǎng)基本陷入冷凍，特別是高端項(xiàng)目，更是因?yàn)槿狈π詢(xún)r(jià)比，成交慘淡。目前區(qū)域內(nèi)個(gè)別已經(jīng)下調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)90%以上的成交，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)后期很可能會(huì)出現(xiàn)以?xún)r(jià)換量。

    從成交情況來(lái)看，春節(jié)后，泛上地區(qū)域簽約的基本都是2萬(wàn)以下項(xiàng)目，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)回暖的樓盤(pán)大多為剛需盤(pán)，由于春節(jié)前后兩周時(shí)間都沒(méi)有類(lèi)似項(xiàng)目推盤(pán)，已經(jīng)積累了不少客戶(hù)，再加上政策的部分刺激因素，才會(huì)出現(xiàn)成交量回暖的現(xiàn)象，但是可持續(xù)性不強(qiáng)。

    因此，作為海淀區(qū)乃至北京城區(qū)首套限購(gòu)及限貸政策影響最大的區(qū)域，上地市場(chǎng)不容樂(lè)觀(guān)，房?jī)r(jià)還有明顯下調(diào)的可能。