調(diào)控目標走向現(xiàn)實 “樓市2012”將何去何從？

    7.05%---當(dāng)前5年期貸款利率，相比去年初，上漲幅度接近10%；0.19%---11月份新建商品住宅價格環(huán)比下降幅度，與上月相比較，房價跌幅逐步擴大；1000萬---去年保障房新開工套數(shù)，相比2010年的580萬套增長了近一倍。

    2011年是樓市調(diào)控政策出臺最密集且執(zhí)行力度最大的一年，信貸、稅收、土地、行政管制，多管齊下。從上述有升有降的數(shù)據(jù)中，不難讀出房市"只賺不賠"、房價"只漲不跌"以及調(diào)控"屢調(diào)屢漲"時代的終結(jié)。那么，回顧這些標志性的時點或數(shù)據(jù)，能否讓新年樓市走向更清晰地呈現(xiàn)？過去一些行之有效的調(diào)控舉措又將迎來怎樣的2012年？

    信貸政策或?qū)ψ宰⌒枨筮m度放松

    剛剛邁入2012年，很多月供族就開始盤算：目前5年期貸款利率已經(jīng)從去年年初的6.40%增加到了7.05%，上漲幅度接近10%。按照新利率，到底每月要多還多少？以100萬元貸款30年為例，經(jīng)過三次調(diào)整至7.05%后，每個月要多還432元。

    去年央行共計3次上調(diào)存貸款基準利率，公積金貸款利率在連續(xù)三次上調(diào)后也升至近年來的較高水平，2011年二季度開始，在信貸額度持續(xù)緊縮的情況下，多數(shù)商業(yè)銀行不愿意發(fā)放住房貸款，不少銀行要求首套置業(yè)者首付比例高達四至五成，并且首套房貸利率較基準利率上浮了10%左右。首付和利率漲到歷史峰值，使得購房成本沖至高位，成為入市與否的首個難題。信貸政策也成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，在調(diào)控中發(fā)揮著舉足輕重的作用。

    "在商業(yè)銀行放貸額度較少的情況下，我國個人按揭貸款增速持續(xù)放緩，自3月份以來持續(xù)出現(xiàn)同比負增長。在嚴厲信貸政策的影響下，樓市陷入低迷，成交量持續(xù)在低位徘徊。"上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。他認為，盡管中央和地方政策都不斷強調(diào)實行差別化信貸政策，但是本輪調(diào)控中，對剛性需求和改善性需求的打擊依然較大。

    在持續(xù)實施嚴厲調(diào)控的同時，怎樣盡早打破市場僵局，尤其是要滿足大量自住購房和改善購房者的需求？與去年不同的是，在最近召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示要支持居民合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭貸款需求，且在首付款比例和利率上會體現(xiàn)優(yōu)惠政策。楊紅旭認為，首套住房與民生聯(lián)系密切，國家差異化房貸政策方針，不應(yīng)該誤傷剛性購房者。因此，2012年有望針對自主需求購房者出臺一些信貸方面的優(yōu)惠政策，尤其是首次房貸。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍預(yù)計，今年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率有機會回落。

    房價或仍將慣性下行

    去年10月被視為房價分水嶺。當(dāng)月，全國70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降城市數(shù)量首次超過上漲城市，價格環(huán)比出現(xiàn)年內(nèi)首次負增長。緊接著，11月份新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)下降，且跌幅逐步擴大。綜合多方面情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。那么，在調(diào)控延續(xù)從嚴定調(diào)之后，今年房價能否達到"合理回歸"的目標？

    楊紅旭說："進入2011年以來，15個大型上市開發(fā)企業(yè)銷售均價明顯下降，由1月份的11900元/平方米下降到11月份的10000元/平方米，降幅達19%。雖然這其中也有高檔房成交比重下滑的結(jié)構(gòu)性影響，但總體來看，房價初現(xiàn)實質(zhì)性下滑，估計今年上半年仍有一個慣性下行的過程。"

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，上半年的政策方向已經(jīng)明確，雖然有可能出現(xiàn)微調(diào)，但仍會堅持現(xiàn)有的調(diào)控方向，即"鼓勵自住、抑制投資"，意味著限購政策只會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而不會全面放開，購房需求仍然受到嚴格限制，將推動房價一路下行。另外，2012年的上半年，供給是剛性的，而需求卻是彈性的，在這種情況下，唯有降價才能保住銷量，尤其是供應(yīng)過剩的郊區(qū)，降價項目將繼續(xù)增加，降幅也有望沖擊新低。

    去年年末，全國多地降價項目日漸增多，"降價潮"呈現(xiàn)蔓延態(tài)勢。但還有業(yè)內(nèi)人士提醒，不排除某些二三線、甚至三四線城市房價仍然上漲，因此必須嚴格確保各項政策執(zhí)行到位。

    保障房加快走向現(xiàn)實

    2011年，1000萬套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之最，不光規(guī)模最大、建設(shè)進度也是最快的一年。加上今年計劃開工的700萬套，兩年內(nèi)開工建設(shè)的保障房幾乎達到整個"十二五"建設(shè)任務(wù)的一半。根據(jù)國務(wù)院部署，至"十二五"期末，保障房的覆蓋面將達到20%。

    保障房加速建設(shè)之時也在改變著樓市格局---供應(yīng)結(jié)構(gòu)從以商品住房為主轉(zhuǎn)向商品住房與保障住房雙軌供應(yīng)。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議表示，2012年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，可見保障性住房建設(shè)開始設(shè)定竣工目標，在目標設(shè)定方面也更加科學(xué)合理。2012年中央經(jīng)濟工作會議中又提出，繼續(xù)加大對保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作，更加注重健全制度建設(shè)。