開(kāi)發(fā)商涉嫌“虛假宣傳” 新一輪業(yè)主維權(quán)來(lái)襲

    進(jìn)入12月，又一輪業(yè)主維權(quán)風(fēng)波乍現(xiàn)端倪。

    這次的導(dǎo)火索不再是“開(kāi)發(fā)商降價(jià)”，而是業(yè)主們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)涉嫌“虛假宣傳”，導(dǎo)致相關(guān)配套設(shè)施并未達(dá)到當(dāng)初約定的狀態(tài)。

    這種維權(quán)被業(yè)主們視為一種捍衛(wèi)契約精神的回?fù)簟＝衲?、10月份，京滬等地業(yè)主因“降價(jià)”而沖擊售樓處的維權(quán)，被批評(píng)為契約精神的缺失。業(yè)主們認(rèn)為：“銷售房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商作出的承諾不能兌現(xiàn)，才是真正的缺乏契約精神?！?/p>

    不過(guò)來(lái)自市場(chǎng)的聲音認(rèn)為，業(yè)主以“配套不達(dá)標(biāo)”的理由維權(quán)，是對(duì)目前降價(jià)商品房項(xiàng)目“借題發(fā)揮”，其目的依舊是進(jìn)行貨幣或等價(jià)物補(bǔ)償。

    觀點(diǎn)交鋒中，“業(yè)主維權(quán)”或許將長(zhǎng)期出現(xiàn)在被群毆過(guò)的售樓處。

    學(xué)校和醫(yī)院在哪里？

    行業(yè)龍頭萬(wàn)科集團(tuán)，成為此次最先“招惹是非”的房企。

    11月下旬，北京萬(wàn)科一位負(fù)責(zé)人表示，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島(下稱“長(zhǎng)陽(yáng)半島”)要引入的醫(yī)院可能是一家骨科?？漆t(yī)院，而非原先規(guī)劃的三甲綜合醫(yī)院。此后北京萬(wàn)科召開(kāi)的入學(xué)資質(zhì)政策解讀專場(chǎng)說(shuō)明會(huì)上，有關(guān)人士稱，北京四中與萬(wàn)科簽訂的合同有效期為六年(2014年至2020年)，“六年之后，是否續(xù)簽，視國(guó)家教育產(chǎn)業(yè)政策變化而定?！?/p>

    這引發(fā)了業(yè)主們的擔(dān)心，由此逐步蔓延出的憤怒，直接導(dǎo)致了12月10日業(yè)主在售樓處維權(quán)的聚集事件。

    三天后，北京萬(wàn)科進(jìn)行了澄清，稱部分客戶所擔(dān)心的“六年時(shí)限”并不存在，該項(xiàng)目每套房可行使一次就讀北京四中房山校區(qū)初中部的機(jī)會(huì)，但相關(guān)入學(xué)要求需以屆時(shí)相關(guān)部門(mén)制度為準(zhǔn)。此外，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)劃，長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目所在區(qū)域含有醫(yī)院用地規(guī)劃，但具體規(guī)劃尚未最終確定，須以政府相關(guān)部門(mén)公布信息為準(zhǔn)，并不存在“三甲醫(yī)院改?？漆t(yī)院”的問(wèn)題。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)旗下的遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目業(yè)主，近期亦向本刊透露，他們將繼續(xù)向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)維權(quán)，而最重要的訴求之一便是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商口頭承諾的“引入芳草地小學(xué)”如今無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

    這或許意味著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將被業(yè)主維權(quán)超過(guò)十次。要求匿名的遠(yuǎn)洋一方業(yè)主多次對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表達(dá)強(qiáng)烈不滿：“我們很多業(yè)主都是80后的育齡人群，當(dāng)時(shí)購(gòu)買遠(yuǎn)洋一方，主要是看中銷售口頭承諾的引入芳草地小學(xué)?！痹摌I(yè)主向記者出示多份遠(yuǎn)洋一方銷售廣告，其中有描述稱：“7600平米的獨(dú)立小學(xué)，27200平米的9年制中小學(xué)合校”。

    而業(yè)主提供的來(lái)自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的書(shū)面回復(fù)，并未對(duì)小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)的設(shè)置作任何解釋，只是表示“遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目對(duì)業(yè)主的所有承諾均體現(xiàn)在《商品房預(yù)售合同中》”。

    除了上述幾家企業(yè)，近期在山東、江蘇等地還出現(xiàn)了多起由于配套設(shè)施未落實(shí)而導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)事件。而這些配套設(shè)施則多集中于醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園以及綠化和交通等。

    某咨詢企業(yè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高級(jí)合伙人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：在房地產(chǎn)住宅價(jià)格下降的市場(chǎng)行情里，醫(yī)療和教育等重要配套設(shè)施已成為十分重要的“權(quán)重項(xiàng)”。如果房地產(chǎn)商在銷售時(shí)涉嫌虛假宣傳或配套設(shè)施落實(shí)不到位，那么業(yè)主必將選擇抗議。

    “配套”舞劍，意在“降價(jià)”？

    在國(guó)家闡明將繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的精神下，全國(guó)的房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌，“配套門(mén)”的集中出現(xiàn)或體現(xiàn)了業(yè)主的無(wú)奈。

    陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖對(duì)本刊表示，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)為提高銷售或品質(zhì)，借高檔配套設(shè)施名義進(jìn)行虛假宣傳的行為，是違背契約精神的表現(xiàn)。不過(guò)，“有些業(yè)主借配套設(shè)施建設(shè)來(lái)維權(quán)的行為其實(shí)是借題發(fā)揮。其根本訴求還是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)?！?/p>

    長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目出現(xiàn)業(yè)主因配套設(shè)施問(wèn)題維權(quán)后，有分析人士稱，此次維權(quán)的最根本原因是該項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整。今年11月，長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目曾有400余套房源被團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)均價(jià)在14000元每平方米左右，相比該項(xiàng)目16000到19000元/平方米的銷售價(jià)格，下調(diào)幅度較為明顯。類似的猜測(cè)亦出現(xiàn)在遠(yuǎn)洋一方業(yè)主的維權(quán)中。

    上海嘉定新城金郡項(xiàng)目業(yè)主李女士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，該項(xiàng)目距嘉金高速公路較近，噪音明顯。緊鄰高速公路的4號(hào)、8號(hào)、14號(hào)樓的業(yè)主，要求開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)相關(guān)位置增加隔音屏等防噪音設(shè)施。而開(kāi)發(fā)商給予業(yè)主的回復(fù)，是該項(xiàng)目符合環(huán)保部門(mén)對(duì)噪音的控制要求。

    嘉定新城金郡項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是中國(guó)B股上市企業(yè)江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司(新城B股，900950)。記者以購(gòu)房者名義致電該項(xiàng)目售樓處。銷售人員表示，目前該項(xiàng)目銷售均價(jià)約為14000元左右；與最初開(kāi)盤(pán)的均價(jià)基本相同，“但如果現(xiàn)在來(lái)購(gòu)房，將可以得到10萬(wàn)元的優(yōu)惠，相當(dāng)于每平米下降近千元?！?/p>

    沈陽(yáng)百益龍地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)王國(guó)慶向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，業(yè)主以配套設(shè)施為由維權(quán)，配套設(shè)施是直接原因，房?jī)r(jià)下降是根本原因，“開(kāi)發(fā)商被維權(quán)已成普遍現(xiàn)象。近幾年房?jī)r(jià)飛速上漲，加上開(kāi)發(fā)商在售房前對(duì)周邊配套的過(guò)度宣傳或承諾，當(dāng)出現(xiàn)降價(jià)預(yù)期或房?jī)r(jià)明顯下降時(shí)，業(yè)主或會(huì)將配建缺失或房屋質(zhì)量等問(wèn)題作為退賠把柄。如果今后房?jī)r(jià)繼續(xù)下降且幅度過(guò)大，業(yè)主以各種借口維權(quán)以獲得補(bǔ)償或退房的現(xiàn)象將成為嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題?！?/p>

    中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士稱：“一些開(kāi)發(fā)商在社區(qū)里的配套設(shè)施往往規(guī)劃較好卻難以兌現(xiàn)。明年中國(guó)的調(diào)控政策還將繼續(xù)執(zhí)行并無(wú)松懈跡象，那么很多業(yè)主此前購(gòu)買的住宅價(jià)值會(huì)出現(xiàn)貶值。如果配套設(shè)施或住房質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，那么業(yè)主以各種理由維權(quán)的可能性將不斷增加。業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象將在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)頻繁出現(xiàn)。”

    針對(duì)這一或長(zhǎng)期存在的矛盾，王國(guó)慶告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“目前暫時(shí)沒(méi)有統(tǒng)一的解決辦法。我認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商如果讓步必會(huì)引發(fā)多米諾現(xiàn)象，從而導(dǎo)致類似矛盾激增。而如果政府支持業(yè)主維權(quán)則或?qū)?dǎo)致矛盾擴(kuò)大化。我認(rèn)為依法提起訴訟，通過(guò)法院裁判，是平息類似矛盾的最佳解決辦法?！?/p>

    部分遭遇“配套門(mén)”的樓盤(pán)

    樓盤(pán)名稱：中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島(北京)

    開(kāi)發(fā)商：北京萬(wàn)科

    維權(quán)原因：配套學(xué)校、醫(yī)院?jiǎn)栴}

    價(jià)格動(dòng)態(tài)：11月，400余套團(tuán)購(gòu)房源價(jià)格比零售價(jià)便宜2000-5000元/平方米

    樓盤(pán)名稱：遠(yuǎn)洋一方(北京)

    開(kāi)發(fā)商：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)

    維權(quán)原因：配套學(xué)校、更換建筑易燃材料等

    價(jià)格動(dòng)態(tài)：9月，三期開(kāi)盤(pán)價(jià)格較二期價(jià)格下調(diào)了3000元。

    樓盤(pán)名稱：世茂宮園(北京)

    開(kāi)發(fā)商：世茂集團(tuán)

    維權(quán)原因：1.2萬(wàn)元/平方米的精裝修部分存在明顯瑕疵

    價(jià)格動(dòng)態(tài)：不明顯

    樓盤(pán)名稱：金隅花石匠(北京)

    開(kāi)發(fā)商：北京金隅股份(601992.SH)

    維權(quán)原因：部分外墻面材料為B2可燃材料

    價(jià)格動(dòng)態(tài)：不明顯

    樓盤(pán)名稱：嘉定新城金郡項(xiàng)目(上海)

    開(kāi)發(fā)商：江蘇新城地產(chǎn)(新城B股，900950)

    維權(quán)原因：增加隔音屏等防噪音設(shè)施

    價(jià)格動(dòng)態(tài)：購(gòu)房有10萬(wàn)元的優(yōu)惠，相當(dāng)于每平方米降價(jià)近千元

    樓盤(pán)名稱：天潤(rùn)城(南京)

    開(kāi)發(fā)商：蘇寧環(huán)球(000718.SZ)

    維權(quán)原因：配套學(xué)校問(wèn)題

    價(jià)格動(dòng)態(tài)：不明顯