北京住宅新標(biāo)引爭(zhēng)議 與市場(chǎng)需求存矛盾

    與需求錯(cuò)位

    其實(shí)，對(duì)于相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)者而言，即便是套均90平方米的面積也很難滿足實(shí)際需求，何況規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)僅僅是建筑面積，并非使用面積。但這部分需求到底有多大，目前市場(chǎng)監(jiān)管者并未發(fā)布過(guò)相應(yīng)的數(shù)據(jù)。至于標(biāo)準(zhǔn)劃線的確切依據(jù)，至今也未見(jiàn)到明確的官方解釋。

    當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司總工程師陳音對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者分析說(shuō)，他認(rèn)為普通住宅標(biāo)準(zhǔn)很難用簡(jiǎn)單的面積指標(biāo)或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)限定。"普通住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是更廣意義上、社會(huì)學(xué)層面的事情，就是人對(duì)居住的要求是什么？"陳音解釋說(shuō)，要制定這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)基于廣泛的社會(huì)調(diào)查，了解快速變化的中國(guó)人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、工作生活模式、城市社區(qū)形態(tài)等因素，看看現(xiàn)行住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需不需要做些改變。

    現(xiàn)在"兩室一廳、三室兩廳"幾乎是所有住宅設(shè)計(jì)的定式。但一般三居室的面積或價(jià)格往往與目前政府所定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不符。對(duì)此，陳音說(shuō)，在歐美等國(guó)家并不需要設(shè)定專門的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)調(diào)控消費(fèi)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)選擇會(huì)讓開(kāi)發(fā)商更傾向于建設(shè)市場(chǎng)需要的住宅套型。他以在國(guó)外考察的見(jiàn)聞為例說(shuō)，瑞典沒(méi)有規(guī)定什么是普通住宅、沒(méi)有統(tǒng)一面積標(biāo)準(zhǔn)，但絕大部分的住宅設(shè)計(jì)都不約而同是100-120平方米左右，趨勢(shì)是越到中心城市面積越小。如斯德哥爾摩主流住宅面積是100平方米，到馬爾默可能就是120平方米，總體上大部分住宅都比較緊湊，是面向普通家庭的。

    陳音說(shuō)，中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展不成熟，不夠理性，在這一階段，政府通過(guò)稅收優(yōu)惠引導(dǎo)中小套型住房建設(shè)方向是正確的，但最好的方式仍是由市場(chǎng)去選擇，政府過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)會(huì)讓市場(chǎng)信息失靈，扭曲市場(chǎng)供求關(guān)系。

    實(shí)際上，將目標(biāo)定為持續(xù)提高居住面積的同時(shí)，功能質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)亦開(kāi)始受到?jīng)Q策層重視。在2003年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議上，原建設(shè)部從居住功能角度，提出"到2020年住房從滿足生存需要，實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變"目標(biāo)，要求基本做到"戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全"。只不過(guò)，在隨后的調(diào)控中，面積和價(jià)格成了壓倒性標(biāo)準(zhǔn)。

    與中國(guó)出于調(diào)控目的設(shè)定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不同，日本、歐美等地則更側(cè)重按功能制定居民基本住房標(biāo)準(zhǔn)。

    長(zhǎng)期研究國(guó)外住房政策的旅日學(xué)者王琋慧告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，日本在"二戰(zhàn)"后處于住房短缺階段，政府制定了滿足基本需求的住房標(biāo)準(zhǔn)，如餐廳、客廳一體化，兩個(gè)人共用一個(gè)房間，但要有"廚房、衛(wèi)浴等基本衛(wèi)生條件"。

    在美國(guó)，1949年的住房法案提出，讓每一個(gè)美國(guó)家庭，包括最貧困的家庭，都能在適宜居住的環(huán)境里擁有一個(gè)舒適的家。"舒適的家"最初含義是"必要的住房設(shè)施、不擁擠的住房空間"，如完備的排水設(shè)施、每間住房居住人數(shù)不超過(guò)1.5個(gè)人等，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)不斷提高。

    中國(guó)到底應(yīng)該制定什么樣的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)？任志強(qiáng)曾撰文指出，隨著收入差距拉大，中國(guó)住房轉(zhuǎn)入增量階段時(shí)，尋求住房高質(zhì)量的消費(fèi)和殘留解決住房困難的問(wèn)題同時(shí)涌現(xiàn)出來(lái)。一方面人均4平方米-6平方米的住房困難問(wèn)題尚未完全解決，另一方面追求擴(kuò)大房屋面積和追求高質(zhì)量房屋消費(fèi)的需求同時(shí)沖入市場(chǎng)。

    他認(rèn)為，這要求中國(guó)從特殊情況出發(fā)，不僅要建設(shè)用于社會(huì)保障的最低水平的"住得下"住房，還要有滿足住房需求擴(kuò)大的"住得開(kāi)"住房，以及用于滿足高質(zhì)量生活要求的房屋。否則，數(shù)量雖然短期提升，未來(lái)仍將不得不面對(duì)住房結(jié)構(gòu)性的短缺。

    全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈曾公開(kāi)呼吁，政府根據(jù)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源承載能力，確定一個(gè)"質(zhì)和量統(tǒng)一"的居民住房目標(biāo)，從數(shù)量上可以人均30平方米-35平方米，質(zhì)量上基本做到"戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全"。

    針對(duì)當(dāng)前普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的尷尬，中國(guó)社科院學(xué)者丁一認(rèn)為，享受優(yōu)惠政策的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從保障基本人權(quán)著眼，盡量將所有具有剛性需求的購(gòu)房主體納入這一優(yōu)惠政策范圍之內(nèi)，政策制定不宜過(guò)于嚴(yán)苛。且因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，住房平均交易價(jià)格應(yīng)該每年及時(shí)調(diào)整公布，且不排除在房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大時(shí)進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，以保障老百姓的住房權(quán)。

    對(duì)于如何合理劃定土地級(jí)別或者確定區(qū)位系數(shù)，丁一認(rèn)為，不妨采取公共聽(tīng)證程序，廣泛吸納公眾參與，真實(shí)反映老百姓的需求，更科學(xué)更細(xì)致地制定政策標(biāo)準(zhǔn)，以保障公平。