中國未來三年9750萬套房將竣工 房價必下跌

    國土部近日發(fā)布的一組土地數(shù)據(jù)應(yīng)引起有關(guān)各方注意：《2011年全國第三季度房地產(chǎn)用地市場運行概況》顯示，截至2011年10月，未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。另外，今年全國住宅用地供應(yīng)目標是22萬公頃，前10個月供應(yīng)了8.83萬公頃，即還有13萬公頃住宅用地在未來幾個月推向市場。

    我們算一筆賬，上述已出讓未建、已出讓在建和近期計劃出讓的住宅土地面積為65萬公頃。按照正常的施工周期，在這些土地上建設(shè)的房子會在未來三年內(nèi)陸續(xù)竣工交付。65萬公頃的住宅用地能建設(shè)多少房子呢？按每套100平方米，平均容積率1.5計算，就是9750萬套；按照一套房子容納一個家庭，家庭平均人口數(shù)按2.8計算，這些房子可以解決2.73億人的住房問題！

    這還僅僅是截至2011年土地供應(yīng)量所新建的住房量。按照我國的住房保障計劃，未來四年還有近2600萬套的保障房要開工建設(shè)，還有比保障房只多不少的商品住房的建設(shè)。

    上述計算可以得出這樣的結(jié)論，我國當前住房的供應(yīng)還是非常充足的，按照2010年9.3億平方米的住宅銷售量計算，現(xiàn)在已供應(yīng)和今年計劃供應(yīng)的住宅土地所能建設(shè)的房屋足夠未來10年的需求。

    再從需求看，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，每年從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口大概有2000萬(其中相當部分人口生活在社會的底層，且沒有真正離開農(nóng)村，是偽城市化)，按照人均30平方米住房建設(shè)面積計算，所需住房增量為6億平方米。可見，即便把城市化率打足，每年9億~10億平方米的住宅成交也足以滿足城市人口擴展的需要，以及合理改善住房需要。

    隨著我國總體人口規(guī)模逐步觸頂，以及人口總規(guī)模變化與城市化之間的互動過程，住房需求還有增長空間，但目前城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量上，基本可以滿足城市化所帶來的剛性住房需求，住房供應(yīng)緊張的結(jié)論并不成立。

    從土地角度看，我國城鎮(zhèn)土地出讓總量并不少，但其中一半以上是用于工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、公共用地的出讓，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也勢必進行微調(diào)，住宅用地還有很大的騰挪空間。另外，近年來我國也在對農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行制度設(shè)計，有些地方已經(jīng)開始對農(nóng)民宅基地進行確權(quán)工作，為以后的合理流轉(zhuǎn)提供依據(jù)。城市周邊的農(nóng)村建設(shè)用地可能成為未來城市發(fā)展的潛力地區(qū)。

    綜合看，我國住宅供應(yīng)形勢樂觀，以房屋稀缺來支撐的房價上漲基礎(chǔ)并不牢固。即便沒有近兩年的限購政策，房價也會因為供求關(guān)系的存在出現(xiàn)下跌，但那種下跌更可能是缺乏控制的災(zāi)難式下跌，相比而言，在政府調(diào)控的環(huán)境下，房地產(chǎn)實現(xiàn)軟著陸更符合房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。

    在總體形勢較明確的情況下，未來市場發(fā)展的可能圖景是：第四季度，市場將繼續(xù)維持調(diào)整態(tài)勢，企業(yè)為了盡快回籠資金，將加大推盤力度，適度降價，搶收冬季，瓜分市場上的“房票”資源。中期看，由于政策調(diào)控依然保持強勢，限購、限貸、限價等措施不會解除，開發(fā)企業(yè)的策略是已經(jīng)竣工的項目會加快銷售，未開工或施工中的項目則拉長生產(chǎn)周期，因此中期內(nèi)局部區(qū)域可能出現(xiàn)供應(yīng)短缺。長期看，在土地供應(yīng)相對充足，保障房逐步供應(yīng)到位，城市化步入穩(wěn)定期后，市場供應(yīng)足以滿足需求，房價進入相對平衡增長期。