銀監(jiān)會(huì)發(fā)難綠城 房地產(chǎn)信托融資“雪上加霜”

    上周四，一則關(guān)于"銀監(jiān)會(huì)調(diào)查綠城集團(tuán)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)"的消息，在引爆市場對綠城集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況擔(dān)憂的同時(shí)，也導(dǎo)致了地產(chǎn)股的"雪崩"。當(dāng)日，綠城中國在香港市場上一度大跌逾17%至4.43港元，A股市場上的大盤地產(chǎn)股亦深受其害，保利、萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等均達(dá)到5%以上的跌幅。

    "銀監(jiān)會(huì)可能是想了解單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品情況，也不是說綠城真的出了問題。但這件事情可能引發(fā)連帶效應(yīng)，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈條形成沖擊，特別是通過信托融資可能更加不易。"一位在信托公司任職多年的業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者。

    未雨綢繆

    在銀根緊縮和房產(chǎn)新政兩面夾擊的當(dāng)前，負(fù)債率業(yè)內(nèi)排名最高的綠城很難不引人關(guān)注，這或許也是監(jiān)管部門對其格外"垂青"的原因。

    自登陸H股以來，綠城每年的年度負(fù)債率幾乎都不低于140%。綠城2011年中期報(bào)告顯示，截至6月30日，公司的凈資本負(fù)債率為163.2%，較2010年年底上升了31.2個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)瑞信的研究報(bào)告，綠城今年上半年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總額達(dá)53億元，如果將這部分計(jì)入，凈負(fù)債比率還將上升33%。

    據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，目前，綠城信托融資的平均成本已經(jīng)達(dá)到15%以上。其中，綠城與平安信托就溫州項(xiàng)目聯(lián)合募集8.75億元的信托產(chǎn)品，年融資成本高達(dá)25%；此外，綠城日前與中海信托達(dá)成的融資9.92億元至19.83億元的協(xié)議，被業(yè)內(nèi)視為綠城的又一"鋌而走險(xiǎn)"之作。協(xié)議內(nèi)容顯示，如果綠城發(fā)生重大不利事件，將以1元代價(jià)向中海信托出售其抵押的杭州項(xiàng)目公司和無錫項(xiàng)目公司的所有剩余權(quán)益。

    而在高負(fù)債的同時(shí)，綠城的銷售卻步履維艱。2010年綠城銷售額達(dá)580億元，利潤卻只有10億元，利潤率不到2%。而綠城所售樓盤價(jià)格的毛利基本在50%至200%之間。有分析指出，這只能說明大部分利潤被"高利貸"吃了。來自于綠城的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，綠城累計(jì)取得銷售額約248億元，僅完成全年550億銷售目標(biāo)的一半。

    雖然綠城一直在高負(fù)債率中長袖善舞，但在銀根緊縮和房地產(chǎn)市場低迷的當(dāng)前，銷售不濟(jì)、利潤不佳的綠城集團(tuán)能否順利償還百億級(jí)別的信托合作業(yè)務(wù)，還是讓監(jiān)管層憂心忡忡。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市前景總體趨淡的大背景下，監(jiān)管部門通過信托公司對開發(fā)商的債務(wù)償還能力進(jìn)行摸底，對信托融資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的未雨綢繆。

    愈見艱難

    在向銀行求貸無門、企業(yè)直接融資受限后，信托渠道是很多資金鏈承壓的房地產(chǎn)開發(fā)商仰仗的最后稻草。

    中國信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的今年上半年信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，二季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)1183.02億元，資金余額為6051.91億元，較去年同期的3153.63億元增加2898.28億元，增幅達(dá)到91.9%。

    對于通過信托渠道融資的房企來說，亦需要付出更多成本。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，平均年化預(yù)期收益率9.46%。其中資金運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達(dá)10.86%，在各類信托產(chǎn)品中處于明顯的領(lǐng)先地位。

    房地產(chǎn)信托發(fā)行過快過猛、融資主體公司資質(zhì)良莠不齊加上地產(chǎn)公司負(fù)債經(jīng)營的特性，引起了監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高度重視。今年以來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管更加嚴(yán)格，要求信托公司每月上報(bào)《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表》，并進(jìn)行窗口指導(dǎo)等，坊間甚至一度熱傳銀監(jiān)會(huì)即將叫停房地產(chǎn)信托。而銀監(jiān)會(huì)此次對綠城的房地產(chǎn)信托調(diào)查，比之前的窗口指導(dǎo)更加直接。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)分析，如果銀監(jiān)會(huì)通過調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房地產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品，并實(shí)質(zhì)上叫停，則意味著上半年繞道房地產(chǎn)信托獲得1600多億元資金的開發(fā)商，面臨進(jìn)一步資金趨緊的情況。

    前述信托公司人士告訴本報(bào)記者，銀監(jiān)會(huì)調(diào)查綠城是一個(gè)監(jiān)管趨嚴(yán)的信號(hào)。"如果樓市調(diào)控政策和信貸政策保持不變，房地產(chǎn)信托融資這條路又變得艱難的話，資金鏈脆弱的房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨生死存亡。"(.