法官稱中介行為失范反制地產(chǎn)新政

    目前，我國共有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)5萬多家，從業(yè)人員近百萬人，傭金規(guī)模超過300億元。在北京，約70%以上的存量房買賣、80%以上的房屋出租交易都是通過房地產(chǎn)中介提供居間服務(wù)完成的。

    在二手房高交易量的背后，涉及房產(chǎn)中介合同糾紛的案件也在迅速增長。北京市朝陽區(qū)人民法院最新出爐的一份調(diào)研顯示，該院2008年受理房屋中介合同糾紛案件193件，比之前5年受理的總和還多，而到了2010年此類案件又比2008年增長了53.4%。而且，當(dāng)事人之間的矛盾往往比較尖銳，調(diào)解難度大。

    朝陽法院民一庭法官李永一告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者："近年來，國家每出臺(tái)一項(xiàng)新規(guī)，中介機(jī)構(gòu)就提出一項(xiàng)‘應(yīng)對(duì)之策'。比如針對(duì)限購，中介幫助虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)符合規(guī)定年限的證明；針對(duì)限貸，中介為無實(shí)力的購房人辦理‘高評(píng)低供'還貸款手續(xù)；或?yàn)橛腺I受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂‘陰陽合同'等。"中介亂象

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，在朝陽法院受理的房產(chǎn)中介合同糾紛中，雙方爭議的焦點(diǎn)主要集中在中介費(fèi)用上，具體包括中介機(jī)構(gòu)是否盡到了法定和約定的義務(wù)、中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)水平是否與其收費(fèi)相當(dāng)?shù)鹊取?/p>

    李永一介紹，實(shí)踐中，中介公司的不規(guī)范操作主要體現(xiàn)在10個(gè)方面。除了亂收費(fèi)、高收費(fèi)，違規(guī)獲取額外利益等常見問題外，房屋中介行業(yè)還存在著隱瞞標(biāo)的房屋尚不能上市交易等事實(shí)，違規(guī)代理掛牌出售；疏于審查代售房屋有無抵押、委托客戶是否有權(quán)出售等關(guān)鍵信息真?zhèn)?；?duì)房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量、周邊環(huán)境等營銷交易成功的重要信息故意隱瞞；居間合同的制定過分關(guān)注與己有關(guān)的條款，造成合同條款不夠嚴(yán)謹(jǐn)，進(jìn)而引發(fā)糾紛和矛盾等。

    同時(shí)，在房屋中介行業(yè)內(nèi)部，壟斷房源、編造信息等實(shí)行不正當(dāng)競爭也不罕見，惡意"搶單"引發(fā)中介公司之間的打架斗毆、惡意攻擊等情況頻頻見諸報(bào)端。甚至還有的房屋中介，為了爭取客戶，積極為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策。

    無法可依

    面對(duì)上述問題，朝陽法院的調(diào)研指出，深層次的原因在于制度規(guī)范層面、監(jiān)督管理層面、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員自身都存在不同程度的問題。

    從立法的層面來看，我國目前還沒有專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個(gè)條文只散見于城市房地產(chǎn)管理法及合同法之中，不足以起到規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜多樣的問題。而建設(shè)部、國家工商總局等國家部委頒布的各項(xiàng)部委規(guī)章和文件，難以被法院直接引用。而且，上述規(guī)定過于原則，實(shí)踐中也缺乏可操作性。

    例如，在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件上，無論是城市房地產(chǎn)管理法還是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》都只要求有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，但何為"必要"卻未進(jìn)一步規(guī)定，這就意味著只要符合公司法規(guī)定的下限，即人民幣10萬元即可登記注冊一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。如此寬松的準(zhǔn)入門檻加上豐厚的利潤回報(bào)、較低的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)使得房地產(chǎn)中介門店觸目可及、多如牛毛，這又為中介行業(yè)無序惡性競爭、不擇手段搶奪市場和資源、損害消費(fèi)者利益埋下了諸多隱患。

    對(duì)此，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳志也表示，從房地產(chǎn)目前調(diào)控的角度看，我國現(xiàn)有原則性的措施已經(jīng)很難收到效果，在司法裁判和司法實(shí)踐中現(xiàn)存的很多問題其實(shí)都是無法可依的尷尬。

    很少受罰

    李永一介紹說，雖然《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》中對(duì)經(jīng)紀(jì)人的禁業(yè)行為作了明確規(guī)定，且每年房地產(chǎn)中介都占據(jù)著經(jīng)紀(jì)類投訴的首位，可卻很少見到相關(guān)職能部門對(duì)這些被投訴的中介公司進(jìn)行處罰。

    而從行業(yè)內(nèi)部來看，我國至今沒有建立起全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)組織，一些地方甚至連區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)也沒有。即便是已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)，在會(huì)員數(shù)量、服務(wù)培訓(xùn)、管理手段上往往都表現(xiàn)得相當(dāng)疲軟，使得行業(yè)自律處于缺位狀態(tài)。

    對(duì)于上述問題，北京律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)副主任王宇主張，中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度設(shè)計(jì)上應(yīng)該嚴(yán)格一些，行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)執(zhí)法，"甚至取消一些違法的中介機(jī)構(gòu)資格是都有必要的。"

    中介喊冤

    對(duì)行業(yè)內(nèi)部暴露出的種種問題，接受采訪的中介公司從業(yè)人員向《法制日?qǐng)?bào)》記者大吐"苦水"，表示中介公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

    我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)中介行業(yè)的種種不規(guī)范行為，與目前房地產(chǎn)領(lǐng)域制度設(shè)計(jì)的不合理存在密切關(guān)系。

    他舉例，目前我國二手房交易，中介公司承擔(dān)了產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證責(zé)任。"而在國外，產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證是由專業(yè)的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證公司負(fù)責(zé)，中介公司無法保證所有的房屋質(zhì)量問題都能驗(yàn)證出來。"

    他還說，現(xiàn)在政府資源的信息還不支持公開查詢。例如根據(jù)目前"一房一價(jià)"的要求，二手房必須注明土地使用年限的起止日期。"可這個(gè)起止日期房產(chǎn)證上不寫，建委對(duì)于沒有交易行為的房屋也不支持查詢，作為中介也無法標(biāo)注。"