降價(jià)苗頭浮現(xiàn) 樓市調(diào)控駛?cè)腙P(guān)鍵期

    與往年的“小陽春”相比，今年傳統(tǒng)旺季里的樓市成交量只能用“冷清”來形容。20日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京市住宅銷售面積為192.2萬平方米，同比下降27.3%。

    隨著成交量走低，開發(fā)商各種促銷手段再度悉數(shù)登場。北京許多新開樓盤打出付全款打8折、限時(shí)搶購特價(jià)房等促銷標(biāo)語，不少房地產(chǎn)網(wǎng)站掛出了特價(jià)二手房源的排名，上海的許多樓盤也打出購房送房產(chǎn)稅的旗號(hào)來吸引眼球。據(jù)記者了解，位于北京大興區(qū)的東亞馬賽公館目前發(fā)售了100張限量優(yōu)惠卡，位于通州區(qū)的月亮河·御泉公館推出每平米直降3000元的10套特價(jià)房。

    盡管促銷“風(fēng)潮”中隱現(xiàn)著房價(jià)回調(diào)的苗頭，但許多業(yè)內(nèi)人士指出，目前一線城市大部分打折項(xiàng)目只是常規(guī)折扣，是開發(fā)商在傳統(tǒng)旺季里一直使用的銷售策略，房價(jià)下降僅僅是結(jié)構(gòu)性降價(jià)，仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。

    隨著供需雙方的博弈再度陷入僵持，房價(jià)又一次站在了十字路口。那么，促使房價(jià)回調(diào)的最后一根稻草在哪里，樓市調(diào)控怎樣突破由“量降”到“價(jià)降”的關(guān)鍵期？

    業(yè)界人士分析，銷售收入大幅縮水使開發(fā)商“以價(jià)換量”的可能性大為增加。外部融資環(huán)境不佳使得開發(fā)商更加依賴銷售回款，后期將會(huì)加快推盤步伐增加供應(yīng)量，以加速回籠資金。東吳證券分析師鄧咸鋒認(rèn)為，“目前多家房價(jià)公布了一季度業(yè)績預(yù)告，與此前靚麗的年報(bào)形成對(duì)比，一季度業(yè)績預(yù)告里預(yù)虧預(yù)減的占多，而預(yù)增者明顯減少，折射出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期。”

    另外，開發(fā)商的資金壓力從土地市場的快速降溫中可見一斑。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國120座城市住宅類用地成交土地面積環(huán)比減少36%，同比減少18%，住宅用地平均樓面地價(jià)環(huán)比下跌11%，同比下跌8%。土地市場的冷清在一定程度上反映出開發(fā)商經(jīng)營現(xiàn)金流縮水嚴(yán)重。

    今年1月份“新國八條”出臺(tái)后，推遲開盤一度成為部分開發(fā)商抵抗調(diào)控的手段，但這也導(dǎo)致了許多房企存貨大量積壓。由于成交量一直不景氣且現(xiàn)金流壓力凸顯，不少開發(fā)商不得不加快推盤，降價(jià)求量、打折促銷現(xiàn)象明顯增多。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份北京有34個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，環(huán)比3月份的18個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量增長88%。

    光大證券的一份研究報(bào)告認(rèn)為，二季度住房的大量供應(yīng)將會(huì)使打折促銷成為更為普遍的現(xiàn)象，這也將導(dǎo)致更為濃厚的觀望情緒，而且二季度各地經(jīng)過調(diào)整的房價(jià)目標(biāo)也將加重這一情緒，后市成交不容樂觀。如果資金密集型的樓市失去成交量這一最終資金來源的支撐，包含在高位房價(jià)里的泡沫部分就會(huì)被不斷擠出。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市達(dá)到20個(gè)。

    從市場供需來看，限購限貸以及加息等措施明顯遏制住了投資性需求，供求關(guān)系和市場預(yù)期逐步逆轉(zhuǎn)。近一個(gè)月內(nèi)記者接到的二手房中介電話明顯增多，“現(xiàn)在二手房掛牌數(shù)明顯增加，購房者有了更多的議價(jià)空間，開始變得挑剔了。”北京方莊地區(qū)我愛我家的一名中介人員說：“如果戶型不好，價(jià)格不合適，許多客戶就會(huì)暫緩購房，繼續(xù)觀望。”

    正是由于投資性需求被強(qiáng)力壓制，部分剛性需求被保障性住房和租客分流，造成了成交量持續(xù)低迷，幾乎進(jìn)入“冰凍期”，而且樓市整體優(yōu)惠力度不大，打折促銷還是個(gè)別現(xiàn)象，也加重了購房者的觀望情緒?？傮w來看房價(jià)大幅反彈的基礎(chǔ)已不復(fù)存在，上漲趨勢已被明顯抑制。

    盡管公眾對(duì)房價(jià)下跌的預(yù)期升溫，成交量下滑造成部分房企資金鏈緊繃，但是新建項(xiàng)目仍未大規(guī)模跟風(fēng)降價(jià)促銷。中糧地產(chǎn)的一名人士表示，這是因?yàn)樵S多開發(fā)商對(duì)當(dāng)前的降價(jià)時(shí)機(jī)充滿擔(dān)心，一旦大規(guī)模降價(jià)促銷就會(huì)成為不可阻擋的趨勢，尤其是公眾的預(yù)期將會(huì)徹底轉(zhuǎn)向，不僅購房者持幣待購，開發(fā)商也選擇了觀望，這是造成供需雙方重新僵持的重要原因。

    距離去年4月份“樓市新政”出臺(tái)已經(jīng)一年。一系列政策的出臺(tái)初步搭建起樓市調(diào)控的政策架構(gòu)，在土地出讓、住房開發(fā)建設(shè)銷售、房地產(chǎn)貸款等環(huán)節(jié)的調(diào)控模式已經(jīng)初具雛形。鑒于樓市博弈重新陷入膠著，為使購房者在博弈中話語權(quán)越來越多，促成房價(jià)回調(diào)由量變到質(zhì)變，業(yè)內(nèi)專家建議，調(diào)控仍需要加強(qiáng)執(zhí)行力度，尤其是給地方政府加碼。4月份，國務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)包括京滬在內(nèi)的16個(gè)省份落實(shí)房市調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查，可能會(huì)促使此前公布房價(jià)控制目標(biāo)的城市重新調(diào)整目標(biāo)。