元旦樓市“預(yù)熱” 2011房價何去何從？

    進(jìn)入2011年，新的樓市發(fā)展和調(diào)控周期拉開，站在十字路口的房價何去何從，牽動著各方的神經(jīng)。

    據(jù)北京"鏈家地產(chǎn)"市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年元旦三天北京市商品房住宅成交量為1246套，較去年1月同期成交增長143%，表明購房需求和意愿依然高漲。去年底一線城市樓市又呈量價齊升趨勢，開發(fā)商趁機(jī)加速推盤，歲末打折優(yōu)惠力度加大，希望捂熱今年的春節(jié)樓市，市場再度躁動給樓市調(diào)控敲響了警鐘，必須防止房價報(bào)復(fù)性反彈。

    業(yè)界人士指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控不僅是降低房價的需要，也是管理通脹預(yù)期、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的必然要求，應(yīng)在宏觀調(diào)控的總體部署中繼續(xù)深入執(zhí)行。去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機(jī)性購房，遏制房價過快上漲。

    去年一年盡管調(diào)控舉措不斷，市場深幅調(diào)整，但只是觸及到成交量的層面，對房價還未形成實(shí)質(zhì)性影響。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2010年深圳市新房成交36729套，成交面積約320.97萬平米，均為上年的一半，但成交均價卻上漲近500元/平方米。

    值得注意的是，樓市調(diào)控只是讓部分需求者推延了置業(yè)時間，大量需求包括投資性需求仍然存在，許多購房者仍在出手和觀望之中徘徊。因此房價反彈的壓力仍很大。目前政府對抑制投資、投機(jī)性需求的各項(xiàng)舉措，以及還原住房保障基本居住需求功能的政策導(dǎo)向，應(yīng)該演變成為一種長期化的趨勢。

    當(dāng)前調(diào)控形勢下調(diào)控手段應(yīng)具有持續(xù)性，鞏固已有效果。過去一年大范圍、持續(xù)性的嚴(yán)厲調(diào)控，在規(guī)范土地供應(yīng)出讓、打擊囤房囤地、限制開發(fā)商融資渠道上卓有成效，使得樓市外部環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制都出現(xiàn)了調(diào)整變化。央企退房令逐步落實(shí)，開發(fā)商開始在一線城市和二三線城市平衡布局，大力拓展商業(yè)地產(chǎn)，表明整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了積極的動向，供需格局出現(xiàn)了顯著變化。

    差別化信貸稅收政策、保障房大提速、限貸限購等一系列高強(qiáng)度政策組合拳，使得樓市逐步向理性回歸。歷經(jīng)2009年的火爆，以及去年過山車式的跌宕起伏后，購房者的心態(tài)相對已經(jīng)成熟，借房價大幅上漲盈利的空間已不復(fù)存在，許多投資者也認(rèn)識和感受到了房價在經(jīng)歷大漲周期之后的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，逐步淡出市場。

    不僅如此，要改變房價高企預(yù)期，今年調(diào)控政策還必須不斷加壓。不管是抑制通脹壓力還是調(diào)控房價，預(yù)期都是影響未來走向的重要因素，而房價上漲預(yù)期來自于市場長期積攢的非理性因素以及慣性認(rèn)知，能夠改變這種預(yù)期的只有不斷加碼調(diào)控力度，強(qiáng)化房價的回調(diào)預(yù)期。

    對于許多城市的購房者，最為關(guān)心的是限購政策今年是否存續(xù)的問題。據(jù)了解，標(biāo)明限購期限至去年底的?？?、廈門、福州等城市將順延此項(xiàng)調(diào)控政策，一線城市中廣州、深圳也明確表示繼續(xù)執(zhí)行限購令。在住房資源有限而需求量仍很大的情況下，在房價上漲預(yù)期仍強(qiáng)烈的形勢下，限購、限貸仍然是調(diào)控的核心政策之一，有利于緩解房價上漲預(yù)期，有效分配住房資源。

    得益于房價繼續(xù)上漲以及樓市在幾個月內(nèi)的火爆，去年許多房企仍取得了令人咂舌的銷售業(yè)績。1月1日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國主要的30家房企全年住宅銷售額接近8700億元，銷售面積達(dá)8449萬平方米。

    不過今年，"不差錢"的開發(fā)商可能面臨外部融資環(huán)境全面收緊的狀況。不僅多個城市的限購令具有后續(xù)效應(yīng)，預(yù)售資金監(jiān)管、資本市場融資受限、銀行信貸規(guī)模收縮，政策的疊加會使開發(fā)商倍感壓力。決定開發(fā)商明年經(jīng)營空間的只有銷售量，如果有效需求萎縮，樓市將會由開發(fā)商主導(dǎo)定價權(quán)的賣方市場向購房者話語權(quán)增加的買房市場緩慢過渡。

    另外，今年的保障性住房建設(shè)很給力，去年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最。隨著保障房覆蓋面增加形成規(guī)模效應(yīng)后，保障房調(diào)節(jié)市場的作用將不斷發(fā)揮，這一短板會逐漸補(bǔ)強(qiáng)。短期內(nèi)保障房對商品房具有擠出效應(yīng)，對商品房定價形成壓力，長期則能改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，與商品房形成互補(bǔ)關(guān)系，促成住房供給的平衡機(jī)制。

    有業(yè)界專家建議，樓市走向與市場內(nèi)的資金量和流動性密切關(guān)聯(lián)。去年年底加息和多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率事實(shí)上是為今年的穩(wěn)健貨幣政策做準(zhǔn)備，信貸規(guī)模收縮的信號明顯，在銀根收緊的情況下，樓市資金量也會發(fā)生相應(yīng)變化，調(diào)控房價還要疏導(dǎo)投資資金逐漸撤出房地產(chǎn)業(yè)，給樓市降溫。