三套房限購遲遲不落地 樓市調(diào)控是溫水煮青蛙

    暫時(shí)限制購買第三套住房。只有這一句話，不知道實(shí)施時(shí)間，也不知道這“第三套住房”是居民家庭所有現(xiàn)有住房加起來計(jì)算，還是不論以前有幾套、每個(gè)家庭都可以新買二套但不能新購第三套？距離10月12日南京版“限購令”發(fā)布已經(jīng)29天過去了，三套房細(xì)則就這樣成為了年末南京樓市當(dāng)下第一大“懸案”。不過，記者發(fā)現(xiàn)，在這種利劍當(dāng)空的情形下，南京樓市卻出現(xiàn)以前許久不曾出現(xiàn)的推盤潮，大戶型、高檔房紛紛開閘。

    有人說，“溫水煮青蛙”不失為調(diào)控樓市的一個(gè)新策略。

    三套限購令如何界定現(xiàn)分歧

    南京限制購買第三套房其實(shí)是限制“新購第三套”，而不問原來購房人已有幾套！近日，一條有關(guān)南京三套房限購令很可能放寬的消息在南京樓市傳得喧囂塵上。

    從10月12日南京市公布了樓市限購令至今快一個(gè)月了，有關(guān)第三套房的界定遲遲沒有出臺(tái)。細(xì)則遲遲沒有出臺(tái)的原因被歸結(jié)于：媒體誤讀了該政策，導(dǎo)致南京和深圳一起被歸入全國樓市限購令最嚴(yán)的兩城市，使得政策研究部門騎虎難下?！霸饶暇┦窍胂拗菩沦彽谌椎模臅缘谜咭怀鰜?，南京幾乎所有媒體都認(rèn)為是每家只允許買二套，已有二套以上的不允許再買。政策先嚴(yán)再松，顯然會(huì)招致購房人不滿，所以細(xì)則難以出臺(tái)?！苯K蘇鼎研究所所長宋堅(jiān)這樣告訴記者。

    可并不是所有人都這么想。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系副主任、天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華博士則認(rèn)為，南京如果真的是想限制新購住房，為啥不直接沿用上海的說法，寫上“新購”字樣以避疑義？顯然從第三套房開始限制的可能性依然存在。

    暫不關(guān)閘引發(fā)高檔房買賣潮

    政策模糊不清，自然沒法執(zhí)行。記者從華僑路房產(chǎn)登記窗口了解到，目前商品房鑒證、二手房收件都不查購房人之前有幾套房。換句話說，目前房產(chǎn)登記部門沒有卡口三套房。

    而房產(chǎn)登記部門暫不卡三套房的消息早已在開發(fā)商間傳開。中海、保利、雅居樂等高端樓盤紛紛開盤，10月份南京住宅成交的大戶型明顯增多。統(tǒng)計(jì)顯示，140平方米以上的大戶型占總房源銷售比例的26.61%，環(huán)比9月份上漲近9個(gè)點(diǎn)。其中，中海鳳凰熙岸在月底推出的300套戶型半天就去化了八成，除了少量142、172平方米的房源以外，剩下的房源多為100平方米的戶型。

    細(xì)則遲遲不出是在鼓勵(lì)開盤？

    有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)：限購細(xì)則遲遲不出很有可能是為了給開發(fā)商放盤時(shí)間，以鼓勵(lì)他們開盤多賣房。因?yàn)槎握{(diào)控后南京重新嚴(yán)格了房?jī)r(jià)備案制，這無疑延長了開發(fā)商的開盤準(zhǔn)備時(shí)間。

    記者了解到，上周南京主城到房管部門領(lǐng)取銷售許可證的樓盤一家都沒有，其中大多數(shù)都在物價(jià)部門報(bào)房?jī)r(jià)備案，“估計(jì)下周才能到我們這里?！?/p>

    在這樣的情況下，開發(fā)商也不敢耽擱開盤。11月份，南京預(yù)計(jì)有44家樓盤推出9300套房源，在前10個(gè)月中，南京成交量最高的10月份也僅僅去化了6835套房源。江寧的城市之光國際公寓、江北的曉莊國際廣場(chǎng)、城北的中央上尚城、河西的盛世公館、鳳凰和熙商鋪、朗詩綠色街區(qū)、保利紫晶山、保利香檳國際、金王府、復(fù)地新都國際、江佑鉑庭等樓盤都將有所行動(dòng)，包括山水云房、羅托魯拉、青溪莊園等在內(nèi)的別墅產(chǎn)品也將在本月呈現(xiàn)。

    ■懸而不發(fā)也是一種調(diào)控方法

    南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘長張輝表示，綜觀以往樓市調(diào)控，但凡有嚴(yán)厲政策出臺(tái)，開發(fā)商必定是停止推盤，靜觀其變，“先冷一陣再說，反正就算立馬降價(jià)也難有起色。實(shí)際購房人也難買到便宜房子?！倍@一次，三套房細(xì)則要落不落，開發(fā)商反而搶跑，要搶跑，價(jià)格就不可開太高，市場(chǎng)反而出現(xiàn)了量多價(jià)平的趨勢(shì)。年底房源多，又有蘇寧睿城(論壇新聞)這樣的樓盤帶頭降價(jià)，加上政策“隨時(shí)可以關(guān)門”的威懾力，來自市場(chǎng)和政策兩個(gè)層面的擠壓，開發(fā)商的壓力不會(huì)小。

    但細(xì)則不出的缺點(diǎn)是，市場(chǎng)信息模糊容易引發(fā)開發(fā)商甚至是購房人對(duì)形勢(shì)的誤判。比如有的購房人擔(dān)心很快不給買第三套，擔(dān)心手上現(xiàn)金無法抵御通貨膨脹，匆忙選房可能有失盲目，萬一再碰上貸款限制，很可能損失定金。

    據(jù)悉，就目前的南京樓市政策，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都贊同以“溫和”為主。但這樣的“溫和”模糊政策究竟會(huì)怎樣收?qǐng)?？南京網(wǎng)博研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人孫海認(rèn)為，在這樣的“溫和”政策下，開發(fā)商和購房人都在小心尋找平衡點(diǎn)?！艾F(xiàn)在既然有樓盤肯降價(jià)，估計(jì)肯定這家賣完了再說；如果所有開發(fā)商都能把價(jià)格放平和，這個(gè)平衡就有可能維持到今年底，也有利于緩解年底農(nóng)民工工資的結(jié)算壓力?！敝劣诿髂?，這個(gè)政策依舊可松可緊，等到明年3—5月間，如果市場(chǎng)平衡被打破，那就有可能是細(xì)則明確或者嚴(yán)格實(shí)施的時(shí)候了。就好比房產(chǎn)稅，這把利劍直接落下未必就比懸而不發(fā)效果要好?！皽厮笄嗤堋币彩且环N調(diào)控方法。