一個大戶型拆成三套銷售將遭遇第三套房停貸尷尬？

    4年多前，國家出臺政策規(guī)定，90平方米以下住房面積比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。然而，部分開發(fā)商卻將大戶型住宅拆分銷售，鉆政策空子。

    如今，貸款買此類房源的購房者可能遭遇尷尬，原因是第三套房停貸了。

    部分開發(fā)商鉆政策空子

    2006年6月1日，國家開始實施一項旨在降低居民購房成本的政策。該政策規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

    這項政策被業(yè)界簡稱為“90/70”政策。該政策的出臺顯然不利于開發(fā)商的項目銷售，原因很簡單，不少消費者還是喜歡買90平方米以上的房源。

    于是，部分開發(fā)商就動起了腦筋：將所造的房子隔成2～3個小戶型，以此瞞過有關(guān)部門的項目驗收工作，而在實際銷售時，還是把這些小戶型打包成大戶型一次性出售。

    舉個簡單的例子，某開發(fā)商為滿足購房者對大戶型的需求，在銷售中稱，其所售的房屋有250平方米，但是實際上這250平方米的房子被隔成三間。在與購房者交易時，開發(fā)商會讓其簽3份合同，理所當(dāng)然的是，最終做出的房產(chǎn)證是3本。

    在國家借契稅調(diào)整調(diào)控樓市之前，這一做法還挺受購房者歡迎：大房子拆成三間賣，契稅都可以少交一半，而購房的手續(xù)和貸款手續(xù)也麻煩不了多少。

    將遭遇第三套房停貸尷尬？

    不過，這種做法在國家出臺一系列政策之后，可能面臨尷尬。

    義烏一家不愿意透露姓名的中介公司負(fù)責(zé)人說，這首先體現(xiàn)在契稅繳納上。按最新規(guī)定，財稅部門會對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。若購房者購買上述拆分住房，勢必不符合上述優(yōu)惠政策，第二、第三套拆分的住宅契稅只能交3%了。

    “其次，還體現(xiàn)在貸款問題上。”他說，義烏的購房者有不少是生意人，生意人現(xiàn)金流很重要，為此他們在買房時很可能會選擇貸款。

    而按照目前的規(guī)定，購房者購買首套房可以貸款，但購買第二套房首付不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，而第三套房就沒得貸款了。

    這就意味著，如果上述大戶型住房被拆成三間出售，其中有一間的房款必須全額付清。這位負(fù)責(zé)人分析，這可能對購房者的買房資金構(gòu)成壓力，怎么著也得多出個幾十萬元首付。

    業(yè)內(nèi)人士支歪招：其實這也有變通法

    受此影響，有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有可能讓銷售此類房產(chǎn)的開發(fā)商遭遇銷售尷尬，繼而使“90/70”政策的執(zhí)行相對強(qiáng)化。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑。一位不愿意透露姓名的人士稱，部分開發(fā)商可能會與銀行協(xié)商，在保證大戶型房產(chǎn)總價不變的情況下，降低須全額繳清房款的那套隔間的價格，同時提高需貸款的隔間的價格，這樣一來，購買此類房產(chǎn)的消費者首付壓力可得到適當(dāng)減緩。

    這位業(yè)內(nèi)人士說：“況且，義烏人的購買實力擺在那里，第三套房停貸能給‘一房分三次賣’的現(xiàn)象帶來多少遏制作用，其實是可想而知的。”