房價上月漲幅繼續(xù)回落 能否“回暖”尚需觀察

    "金九銀十"來臨之際,市場上有關(guān)房市"回暖"之聲不斷,判斷依據(jù)主要在于一方面部分城市房屋成交量上升;另一方面,土地市場又聞"地王"之聲。在房地產(chǎn)調(diào)控"嚴"字當頭、基調(diào)不變的背景下,房市難道將逆勢而為？

    9月10日國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示,8月份房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲,但漲幅回落;環(huán)比與上月持平,這是7月份以來我國房價第二個月出現(xiàn)環(huán)比持平的情況。

    這一數(shù)據(jù)充分表明,此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效明顯。同時也說明了當前所謂的房市"回暖"并沒有扎實的基礎(chǔ),今后的走勢仍待觀察。

    從房屋銷售量來看,8月份房屋成交量繼續(xù)低迷,但是對比7月和8月的數(shù)據(jù),我們也發(fā)現(xiàn),8月全國商品房銷售面積和銷售額的同比降幅都比7月份出現(xiàn)了大的回升。這一點說明8月份房屋的成交量確實如此前人們所討論的那樣,出現(xiàn)了回升的跡象。

    從土地市場來看,根據(jù)日前中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,土地市場明顯升溫,北京、上海、廣州等十大重點城市8月份土地成交219億元,連續(xù)兩個月走高。上海純住宅地塊單價新科"地王"的出現(xiàn),意味著房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房市信心增強。

    難道成交量低迷的房市又將步入"量價齊升"的時代？業(yè)內(nèi)人士大多對此持有懷疑？對于當前房市的復雜多變謹慎看待。

    從部分城市房屋成交量的上升來看,大多與房價的優(yōu)惠或者暗中下調(diào)帶來的銷售增加有關(guān)。在此輪房地產(chǎn)新政下,房市久違的"團購"、"特價房"等"暗降"銷售方式的出現(xiàn),吸引了購房者,同時經(jīng)過4個多月購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商的"角斗",部分需求在看到房屋價格雖然漲幅回落但仍在上漲,并沒有出現(xiàn)想象中的價格回落之后得以釋放。

    我們也要看到,房屋成交量與去年同期相比不可同日而語。數(shù)據(jù)顯示,今年8月,全國商品房銷售面積6886萬平方米,同比下降10.1%;全國商品房銷售額3533億元,同比下降8.6%。從這些數(shù)據(jù)來看,整體處于低迷時期房屋成交量的小幅上揚立即被輿論所放大,也不排斥利益方在"金九銀十"來臨前的輿論策略。

    對比前8個月以及前7個月有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的數(shù)據(jù),我們可以看出,前8個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增幅繼續(xù)回落,預示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力仍然不小。前8個月,定金及預收款增速大幅回落8個百分點左右。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講,定金及預收款是其重要的現(xiàn)金流來源,從這一數(shù)據(jù)繼續(xù)下降也可看出,當前房屋成交量的上升也僅僅是低迷下的波動。

    根據(jù)剛剛披露的上市公司中報顯示,上半年房地產(chǎn)上市公司的負債近8000億,而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負的837.56億元,而去年同期則為418.06億元。業(yè)內(nèi)人士預計到今年年底,整個房地產(chǎn)市場的資金缺口將高達萬億。

    從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的變化來看,此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的資金壓力繼續(xù)加大。在諸多的數(shù)據(jù)中我們也發(fā)現(xiàn)了一點,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資的增速大幅上揚,從前7個月的10.6%增長到前8個月的23.9%,外資進入我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象,應該引起各方的關(guān)注。

    在看到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的資金壓力的同時,業(yè)內(nèi)人士也指出:"這僅僅是對一些資金實力較小的企業(yè)而言,對于一些大型企業(yè)特別是國有企業(yè)來講,資金壓力不大。"從近期土地市場的活躍可以看出這一點,據(jù)悉此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后,一線城市土地交易中,國企或者央企"拿地"的身影頻現(xiàn),而通過銷售策略回籠資金的大型房企,似乎也"不差錢","拿地"熱情不小。

    同時,個人按揭貸款增速下滑幅度更大,從前7個月的41.4%下降到前8個月的27.5%,充分表明了"差別化"房貸政策對于抑制投機型需求效果明顯。

    雖然9月、10月是房市傳統(tǒng)的"銷售旺季",房屋成交量很有可能會上升,但是專家大多對于今年的"金九銀十"寄予的希望并不高。未來市場不太可能火爆,而更可能回歸正常狀態(tài)。

    從"國房景氣指數(shù)"來看,自今年4月份以來已經(jīng)連續(xù)5個月回落。從分類指數(shù)看,五個指數(shù)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來源、商品房待售面積、房屋施工面積都出現(xiàn)了回落,意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房市走勢的預期還是相當謹慎。

    然而,我們也要看到,當前房市的"回暖",無論是"海市蜃樓"還是真實回暖,都必須引起各方的密切關(guān)注。相關(guān)部門應該未雨綢繆,嚴密監(jiān)視房地產(chǎn)市場的動態(tài),防止此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果付之東流。