金華：“金九銀十”成色如何

    每年的9、10月份都是樓市傳統(tǒng)旺季，也是一年中選房購房的最佳時機(jī)。在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，今年的“金九銀十”還會如期而至嗎？

    購房者還是怕漲

    市場狂熱時，往往是開發(fā)商叫嚷房價要漲，購房者期盼房價下跌。如今調(diào)控政策出臺已經(jīng)4個多月，政策“冷風(fēng)”頻吹，買賣雙方心態(tài)“對調(diào)”。

    婺城區(qū)某小鎮(zhèn)來金華工作的小張夫妻，辛苦工作幾年后手頭有了一些積蓄，能購買一套總價在50萬元以內(nèi)的房子。小夫妻原本打算觀望到年底，等房價降了再出手。但他們一直關(guān)注的西關(guān)附近某小區(qū)的房源，6月份降了點(diǎn)價，7月以后價格又升回去了。夫妻倆怕房價不降反漲，打算趁現(xiàn)在價格平穩(wěn)，抓緊買房。小張夫妻的心態(tài)代表了不少剛性需求客戶的心態(tài)：2008、2009年時，他們曾一度錯失買房良機(jī)，今年出手則果斷得多。

    另據(jù)了解，上周末，市區(qū)一些在售樓盤的人氣明顯比前段時間要旺，成交量也有所回升。如市區(qū)江南板塊的冠達(dá)·滿庭芳上周末就成交了10套，最近幾乎每天都有成交。該小區(qū)的地段、品質(zhì)及學(xué)區(qū)等因素還是很受購房者認(rèn)可的。婺城新區(qū)的藍(lán)灣國際推出了最后一期高層住宅，雖說均價已賣到6000元/平方米，但成交情況也還不錯。同一板塊的新悅·潤居，上周六組織了一次看房活動，100多名看房客戶中，有30多名表示出明確的購房意向。不少看房客戶表示，總價40萬元就能在新悅·潤居購買一套二室二廳的高層住宅，這樣的價格還是挺有吸引力的。

    房地產(chǎn)大佬看跌

    與此相反，不少房地產(chǎn)大佬卻對后市行情看跌。日前，萬科董事局主席王石在接受采訪時表示，一線城市房價下調(diào)的空間有10%~15%。據(jù)說這個觀點(diǎn)得到不少開發(fā)商和代理商的認(rèn)同。近日，上海一項(xiàng)針對本地84家開發(fā)商的問卷調(diào)查也顯示，六成開發(fā)商認(rèn)為今年“金九”不會到來。不少開發(fā)商擔(dān)心一旦形成價格持續(xù)下跌預(yù)期，新一輪觀望將再度形成，于是“能降而不降”。

    8月29日，一向?qū)χ袊》渴袌鰡栴}保持積極觀察和踴躍發(fā)言態(tài)度的SOHU中國董事長潘石屹對未來一年房價的走向作出了明確預(yù)測：未來一年內(nèi)中國住房市場的價格和成交量都會下跌，而下跌幅度預(yù)計(jì)將回到2009年初的水平。潘石屹這番明確的“看跌”預(yù)測，引發(fā)一片嘩然。

    在潘石屹的這篇博客中，主要觀點(diǎn)是從今年第四季度將開始實(shí)施的一系列政策,如加大保障性住房建設(shè)、銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”、住建部對預(yù)售收入監(jiān)管的辦法以及清理閑置土地等，都將對未來一年住房價格產(chǎn)生下跌的壓力。

    一向與“小潘”來往密切，卻習(xí)慣唱“黑臉”的另一位談房價“名人”———華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)也趕緊對此發(fā)表了看法。任志強(qiáng)也認(rèn)為房價三四季度會下跌，早就在“國十條”之后多次呼吁適度調(diào)整了。其實(shí)房價已出現(xiàn)了下降，一是在CPI和PDI高漲中不升就是降了。二是開盤價大大降低，但在指數(shù)統(tǒng)計(jì)中無法體現(xiàn)，這個降價被忽略了。三是房價全國差別巨大，區(qū)域性供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)增長差別巨大，出現(xiàn)了有升有降的分化，因此指數(shù)統(tǒng)計(jì)上也會出現(xiàn)正負(fù)差之和歸零的問題。于是已經(jīng)出現(xiàn)的下降被增長掩蓋了。四是局部地區(qū)的銷售回升正是來自房價下降產(chǎn)生的影響，這些部分城市的回升不是房價上升的前兆而是降價的效果。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，降價是為避免政府出臺更加嚴(yán)厲的政策。開發(fā)商如果繼續(xù)不“從”，很可能被繼續(xù)出臺的政策打壓。

    是“金”是“銅”看政策臉

    市區(qū)婺商地產(chǎn)負(fù)責(zé)人朱浩明認(rèn)為，政策出臺之初，購房者心理因素可能造成區(qū)域短期成交下滑，但經(jīng)過一段時間的適應(yīng)，成交往往迅速恢復(fù)。第四季度初，如果調(diào)控政策稍有放松，前期積壓已久的購買力可能會得到充分釋放。

    也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以下幾個條件只要出現(xiàn)一個，本輪調(diào)控就將結(jié)束：一是房價下跌達(dá)到?jīng)Q策人的心理價位；二是政策保障房建設(shè)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展；三是中國金融業(yè)特別是資本市場難以忍受；四是實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到影響并波及整個宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

    聯(lián)盛機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王健分析認(rèn)為，從目前市場的供應(yīng)量來看，9月份上市的普通住宅樓盤并不多，購房者將不得不到二手房市場尋尋覓覓，因此市場對“金九銀十”的感觸不會太深。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，在下半年庫存放大和資金收緊的雙重壓力作用下，可能出現(xiàn)成交量繼續(xù)低迷和房價實(shí)質(zhì)性下降局面。不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為今年的“金九銀十”將會如期而至。9月成交量開始回升，小面積、低總價普通住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求；10月恰逢我市舉辦房交會，普通住宅的熱銷也會帶動高檔住宅的銷售。到年底成交量的上升有可能會推動房價的穩(wěn)步上升。

    文/圖 戴偉文