透視中國住房“空置率之爭”

    專家稱相關(guān)部門房地產(chǎn)調(diào)控有誤既得利益者化公權(quán)力為私利

    “的哥”李杰熟練地轉(zhuǎn)動著方向盤，出租車已經(jīng)駛?cè)肓私陙肀本鞘凶钍荜P(guān)注、價格漲得最快的區(qū)域之一———朝青板塊。

    順著李杰提示的方向，《法制日報》記者看到路旁的某高檔小區(qū)的很多房子都是“黑燈”。

    3個月前，有媒體報道，“國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個城市查出一個數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零?！?/p>

    “6540萬套”房子被空置？隨后，雖然國家電網(wǎng)表示并未發(fā)布此數(shù)據(jù)，這個缺乏權(quán)威來源的調(diào)查結(jié)果依然引起了持續(xù)不斷的波瀾。今年5月和8月，媒體調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤的空置率達(dá)40%，而多處新城成為“空置房”密集區(qū)，這將人們對于“有人有房不住，有人沒房住”的憤怒撩撥到了極點(diǎn)。

    有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，這場“全民大討論”所體現(xiàn)出的最為核心的問題，仍然是當(dāng)下樓市諸多利益群體矛盾的聚焦和升級，是對于中國房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)勢利益集團(tuán)長期操控價格和話語權(quán)的一次“民間反擊”。

    甚至有學(xué)者直言不諱道———任由這場有關(guān)“空置率”的“混戰(zhàn)”繼續(xù)發(fā)展，“百病纏身”的中國樓市、單靠“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”的調(diào)控以及“羞羞答答”的政策在未來的某個時刻矛盾很有可能會進(jìn)一步升級。

    住房空置率之民間調(diào)查

    按照國際上通行的定義，住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。在當(dāng)前房價高企，買不起房的人日益增多的狀況下，住房空置率正成為“無房者”質(zhì)疑的焦點(diǎn)。

    “一個門戶網(wǎng)站有個曬‘黑燈’的活動。有一次網(wǎng)站工作人員打車的時候跟我提了一下，看我有沒有興趣。我的拍照時間是晚上8點(diǎn)到10點(diǎn)。之所以選周日，因?yàn)榈诙焓侵芤唬蠖鄶?shù)人在這個點(diǎn)應(yīng)該在家，我就放棄了賺錢的時間，去四惠那邊的幾個樓盤，拍一拍?！崩罱軐Α斗ㄖ迫請蟆酚浾哒f。

    李杰拍的數(shù)百張照片包括20多個入住一年以上的社區(qū)，記者從他所發(fā)布的“黑燈”照中發(fā)現(xiàn)，部分樓盤“黑燈”的現(xiàn)象確實(shí)比較明顯，比如位于東風(fēng)北橋東的“瞰都”樓盤黑燈的住戶約過半，而位于朝陽北路的高檔樓盤“星河灣”的黑燈率更高。

    “我也并非是單獨(dú)只拍一張樓房的照片，而是拍樓的各個面，加上挑的時間段，雖然不能全部以此為準(zhǔn)，只不過把這個現(xiàn)象曬出來，畢竟大部分人還是買不起北京的房子，讓大家看看，也想呼吁政府有關(guān)部門根據(jù)收入水平出臺一些政策讓每個階層的人都能有房住，無論是廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在這種房子的門檻卡的比較緊，讓真正需要房子的人有房可住。”李杰說。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)就住房空置面積回答媒體提問時亦反問記者，在座的各位生活在北京的人士，假如生活水平提高以后在海南買一套房子，平時在北京，周末到海南度假，那算不算空置？

    但是，除了李杰外，還有不少人也在積極調(diào)查住房空置率，民間似乎在用各式各樣“花樣迭出”的計算辦法回應(yīng)著“官方的反問”。

    北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。

    據(jù)了解，上述兩次調(diào)查間隔兩個月，其間正值炎熱的夏季，如果有常住戶的話，其用電量應(yīng)該較大。因此假定，如果兩個月內(nèi)某住宅用電量在10度以內(nèi)，就可以認(rèn)定該住宅為空置，由此計算出空置率為27.16%。

    但也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于電表一般都在戶外，所以遇到的調(diào)查阻力相對小些。不過，這種空置率的計算方法只是探討的方向、一種學(xué)術(shù)研究的調(diào)查方式，由于調(diào)查取樣范圍不大，因此其數(shù)據(jù)并不具有權(quán)威性。

    曬水表，也是人們發(fā)明的調(diào)查空置率的方法之一。

    據(jù)媒體報道，杭州水業(yè)集團(tuán)的一份最新內(nèi)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，杭州五城區(qū)57萬戶安裝水表的住宅中，有3萬戶為“零水表”。杭州水業(yè)集團(tuán)工作人員稱，這3萬個“零水表”主要分布在20多個小區(qū)，并且6個月度數(shù)都為零度的有17742戶。

    住房空置率究竟可不可查

    中國的住宅到底有多少空置，這似乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者“惡行”和駁斥“中國房地產(chǎn)無泡沫論”的強(qiáng)大利器，“昭然若揭”地證明著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了“危險境地”。

    所以，人們迫切地想了解真相：中國的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布國家權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)以正視聽。

    8月11日，盛來運(yùn)就空置率問題首次公開回應(yīng)：“房屋空置是近幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問題，我們的調(diào)查統(tǒng)計制度還沒有來得及作出統(tǒng)計，目前國家統(tǒng)計局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標(biāo)?！?/p>

    據(jù)了解，即將進(jìn)行的第六次全國人口普查增加了住房情況的登記，其中涉及到一些住房的指標(biāo)，包括住房面積，住房的間數(shù)、建成年代，住房是采用什么方式獲得的(商品房、福利房或租房)等。

    與此同時，住建部政策研究中心有關(guān)負(fù)責(zé)人也“適時”地公開表示，民間計算“空置率”的方法并不科學(xué)。首先，在樓盤選擇上存在片面性，不能代表整體情況；其次，“現(xiàn)在很多白領(lǐng)晚上在酒吧，或者出差在外。”有很多情況都會影響此類調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。“在我國進(jìn)行住房‘空置率’的調(diào)查并不難，只需要在全國重點(diǎn)城市，針對不同檔次的樓盤進(jìn)行抽樣調(diào)查，就能得出結(jié)果，當(dāng)然，這需要一大筆的資金投入?！?/p>

    此外，這位負(fù)責(zé)人還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，空置率跟高房價沒有直接關(guān)系，同時將投資或投機(jī)行為認(rèn)定為高房價的直接原因并不準(zhǔn)確，“房產(chǎn)到底是自用還是投資、投機(jī)，其實(shí)很難進(jìn)行界定”。

    不出人們意外的是，在這個問題上，開發(fā)商與有關(guān)部門保持了“驚人”的一致。

    自稱經(jīng)過測算的房地產(chǎn)開發(fā)商任志強(qiáng)認(rèn)為，房屋“6500萬套空置的謠言根本不成立了”，并語出驚人：“也許這些謠言正是為了欺騙那些不動腦子的記者們。在新增量住房中的空置調(diào)查只能證明有些小區(qū)中有一定比例的空盤，但并不能證明這6500萬套謠言的真實(shí)性?！?/p>

    同時對于電視臺調(diào)查住房空置率的做法，任志強(qiáng)指責(zé)說，“因此僅用個別小區(qū)的調(diào)查來證明任何事情都是錯誤的，只能是用個別現(xiàn)象代替全局的一種偏頗的導(dǎo)向。不知ⅹⅹ電視臺想把民眾帶向何方，不知他們是否是故意在激化社會的矛盾”。

    對于住房空置率調(diào)查的問題，曾經(jīng)實(shí)際作過住房空置率調(diào)查的河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共管理學(xué)院教授賈士靖告訴《法制日報》記者，住房空置率是反映房地產(chǎn)市場供求平衡的重要指標(biāo)，商品房的空置水平不僅對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有直接影響，還對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)有序發(fā)展產(chǎn)生很大影響。

    房地產(chǎn)市場亟待深刻變革

    住房空置率之爭看似屬于技術(shù)問題，但實(shí)則是房地產(chǎn)行業(yè)日益對立陣營間日益深重的矛盾的集中爆發(fā)。

    8月4日，國家統(tǒng)計局公布2005年至2010年6月全國商品房待售情況，其中，待售住宅面積在2008年出現(xiàn)同比55.5%的“井噴”，并迄今穩(wěn)定在1.06億平方米左右。而在2005年至2007年，這一數(shù)字大致在7000萬平方米至8000萬平方米左右，并逐年遞減。

    中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容告訴《法制日報》記者，從國家統(tǒng)計指標(biāo)來看，中國的住房空置率僅是指房地產(chǎn)開發(fā)商手中一年以上沒有出售的住房。試想，在住房市場采取住房預(yù)售制度及早幾年房地產(chǎn)市場利用銀行資金或政府優(yōu)惠政策全面爆炒的情況下，怎么可能出現(xiàn)“空置”的問題？

    “但是，在中國房地產(chǎn)市場，住房不會空置在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，卻可空置在住房投機(jī)炒作者手上，而國家統(tǒng)計局還沒有對住房空置率這個概念引起足夠重視。既然在統(tǒng)計局那里沒有這個概念，那么對相應(yīng)的既得利益者來說，這種空置率就不存在了，有關(guān)部門也就從來不會把這種住房空置率放在其房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中。但是，我在多年前就警告過整個房地產(chǎn)市場，僅是依靠‘本本上的東西’是無法對現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活做出合理解釋的，也無法制定出合理的房地產(chǎn)政策?！币讘椚菡f。

    易憲容認(rèn)為，住房空置率調(diào)查傳遞出許多信息，包括，“國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作十分嚴(yán)重，無論是一線城市還是二三線城市都是如此；國內(nèi)住房空置率如此之高，而且能夠盛行多年，并讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作越演越烈，或幾乎到了無可復(fù)回的地步。其根本原因是有關(guān)部門一系列錯誤的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致的結(jié)果，是政府對房地產(chǎn)市場認(rèn)知跟不上現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場的結(jié)果，從而導(dǎo)致了一撥又一撥刺激房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)的政策；政府房地產(chǎn)政策‘本本主義’十分嚴(yán)重，由于政府統(tǒng)計指標(biāo)中沒有這種住房空置率，也就造成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有將其納入其中”。

    “如此重要公開透明的信息，本來只需在政府職能部門查詢一下就能夠獲得的，但是為什么政府職能部門會不知道或沒有采取合適的政策來調(diào)整？這里既有部分政府職能部門對市場的認(rèn)知問題，也有既得利益者化公權(quán)力為私利的問題。”易憲容直言不諱地指出。

    中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海則建議，統(tǒng)計部門在提出待售率之后，有必要聯(lián)合建設(shè)部、國土資源部、公安部甚至國家電網(wǎng)公司共同調(diào)查清楚住房空置率。

    曹建海認(rèn)為，高空置率顯示中國房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重過剩，而非短缺。要糾正當(dāng)前過剩導(dǎo)致投機(jī)、過度投資引發(fā)高房價的現(xiàn)象，在當(dāng)前扭曲的房地產(chǎn)制度下，中國不能再采取短期的市場調(diào)控政策，“政策即針對一年期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況而制定，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條就會采取刺激政策，過熱則采取緊縮政策”。

    曹建海進(jìn)一步建議，中國的房地產(chǎn)市場不能局限于市場調(diào)控，更應(yīng)當(dāng)實(shí)施一場深刻的制度改革。在此，中央高層需要在法律、土地、房地產(chǎn)開發(fā)、信貸以及保障房建設(shè)等方面建立一攬子制度框架，社會輿論需要在傳播房地產(chǎn)市場事實(shí)層面有所作為。