開發(fā)商拒退房 南京將開打“新政退房第一案”

    今年4月17日，“國十條”房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)之后，因?yàn)椤岸追俊薄ⅰ叭追俊狈抠J政策的嚴(yán)厲，致使一些買家紛紛醞釀退房計(jì)劃，一些案件集中涌入了法院。“我要退房!”南京買房人許鳳(化名)前后追加了兩次首付款合計(jì)27萬元，可銀行的貸款愣是辦不下來，萬般無奈之下，只得向開發(fā)商請求退房，被開發(fā)商拒絕之后，許鳳向玄武區(qū)人民法院遞交了起訴書。這將是南京新政退房第一案，也是第一例因“三套房貸”導(dǎo)致買房人買不了房的購房官司。

    無奈的買房人：

    交了17萬又交10萬，首付不停追加

    今年3月14日，許鳳在南京城北的中電頤和家園樓盤看房，先是對(duì)樓盤07幢111.56平方米的戶型產(chǎn)生了興趣，但售樓小姐告訴她07幢還沒有開盤，目前04幢馬上就開賣了，但戶型偏大，許鳳看了135.91平方米的戶型，覺得戶型確實(shí)不錯(cuò)。售樓小姐還說07幢后面開盤的，肯定要比現(xiàn)在的房價(jià)貴，最好趁早買。3月20日，售樓處通知許鳳21日開盤，當(dāng)晚她就到售樓處排了一夜隊(duì)，21日早上開盤時(shí)選到了04幢603室的房源，當(dāng)天交了2萬元定金。

    3月26日，許鳳到售樓處簽了購房合同，總房款共計(jì)1948987元，商業(yè)貸款106萬元，888987元作為首付款。但是，許鳳有點(diǎn)擔(dān)心，106萬元的貸款，每月還款額度比較高，就和售樓處商量：自己是否可以在貸款沒批下來之前，再借點(diǎn)錢，到時(shí)少貸點(diǎn)款?售樓處很爽快，表示沒問題，首付最低3成，并且說利率可以打到7折，利息也不會(huì)太多。當(dāng)天，許鳳先預(yù)付了698987元的首付款，加上定金兩萬元，共支付了718987元的首付款，首付比例超過了36%。

    正因?yàn)樵S鳳一句借錢的話，在打印合同時(shí)，開發(fā)商將合同約定為：首期付款于3月26日前支付718987元;第二期房款于4月8日前支付430000元?！拔胰绻璨坏藉X，這和貸款不沖突吧?”許鳳一再追問售樓員，得到的答復(fù)是：你到時(shí)貸多少算多少，這個(gè)簽了沒問題，可以抵扣的。

    正因如此，在簽合同的當(dāng)天，許鳳也一并簽了抵押貸款合同，貸款總額為106萬元，其他的首付款看情況而定。這也是許鳳沒有在4月8日前支付43萬元房款的原因。到了4月10日，銀行的工作人員通知許鳳首付要提高到4成以上，因?yàn)樗皇鞘滋追俊]辦法，向親朋好友借了錢后，4月15日，許鳳又支付了17萬元的首付款，就是“指望能不影響7折利率的貸款，當(dāng)時(shí)信貸員也說我剛好是新政的最后一批7折優(yōu)惠貸款客戶”。

    這下以為安心了，哪知道到了5月17日，銀行又通知許鳳是“三套房”，他們銀行拒貸三套房了，讓她趕快想辦法找其他銀行，“其他銀行有說可以貸的，但首付要提高到5成以上，并且利率是基準(zhǔn)利率的1.15 -1.2倍”。不管怎么說，許鳳還是又湊了10萬元，5月18日交錢給了開發(fā)商，合計(jì)首付款達(dá)到了988987元，首付比例勉強(qiáng)達(dá)到了50.74%，“前后折騰這么多次，表明我還是想買這個(gè)房子的”。

    可是，最終銀行還是沒有將款放下來，而售樓處每次給她的說法都是：你再等等吧，說不定政策會(huì)放松呢?？涩F(xiàn)在呢?問過多家銀行，要么拒貸“三套房”，要么人家提高首付到6成才行，并且利率也早已不是之前售樓處所“鼓吹”的7折利率了，“已經(jīng)借不到錢了，即使銀行不增加首付，按照提高的利率，不吃不喝也不夠還銀行貸款了，家里還有一個(gè)上高中的孩子要養(yǎng)，以后上大學(xué)還要用錢，還怎么供養(yǎng)這個(gè)房子?!”

    迫不得已，5月31日，許鳳向開發(fā)商南京中電熊貓置業(yè)有限公司遞交了一份“被迫退房申請”，說明了理由，希望開發(fā)商退還房款。6月25日，最終只換來了該公司總經(jīng)理朱文激的一句話：“我們公司經(jīng)過討論，決定按合同執(zhí)行。”只有起訴一條路了，7月6日，許鳳聘請的律師向南京中電熊貓置業(yè)有限公司發(fā)出了律師函，隨后讓許鳳更加不能理解的是：開發(fā)商隨后就于7月10日向她發(fā)來了催款通告，要求收到通知后7日內(nèi)向開發(fā)商一次性付清剩余購房款。

    7月19日，許鳳向玄武區(qū)人民法院遞交了起訴書;7月20日，開發(fā)商再次發(fā)來催告函，稱“逾期支付合同價(jià)款的行為已構(gòu)成違約，我公司可以根據(jù)合同約定追究你方的違約責(zé)任”。

    霸氣的開發(fā)商：

    貸款放不下我沒責(zé)任，只能按合同辦事

    開發(fā)商怎么說呢?南京中電熊貓置業(yè)有限公司總經(jīng)理朱文激昨天未等記者說完情況，便很不禮貌地掛斷了電話。而該公司客服部的一名趙姓工作人員表示，這個(gè)事確實(shí)在不停地協(xié)調(diào)，前后協(xié)調(diào)過很多次，但貸款放不下并不是開發(fā)商的責(zé)任，“只能按合同辦事了”。記者表示：買房人5月31日就提出了退房申請，按合同辦事，最終是如何處理呢?這名工作人員卻表示：“退房也要有個(gè)程序，目前還不知道怎么處理。”

    支撐開發(fā)商如此“霸氣”的背后，是購房合同中買賣雙方的一份“其他約定”，許鳳收到的兩份催款通知也無一例外地提到了這一“其他約定”。這份約定的第9條規(guī)定：“如乙方(買房人)無法按期辦理貸款(包括但不限于銀行政策調(diào)整、乙方提供資料不符合要求、信用記錄不良、按揭貸款未獲銀行批準(zhǔn)等)，則乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方(開發(fā)商)通知之日起7天內(nèi)向甲方一次性付清剩余房款。否則視為乙方未按期付款，乙方應(yīng)按照本合同第五條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)約定向甲方承擔(dān)違約責(zé)任。”

    就是這合同的第五條，讓買房人許鳳欲哭無淚。合同稱：“乙方遲延支付合同價(jià)款、經(jīng)甲方催告后90日仍未支付到期價(jià)款，且未付到期款的金額達(dá)到總價(jià)款3%的，甲方有權(quán)解除合同，并按下列約定清理和結(jié)算——按中國人民銀行同期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，甲方可要求乙方按照總價(jià)款自本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的4倍賠償損失……”

    這樣一算，1948987元的總房款，現(xiàn)在距離合同簽訂日已經(jīng)4個(gè)月了，賠償損失不就十幾萬元了?許鳳說：“不是我想鬧到起訴開發(fā)商的地步，而是開發(fā)商太霸道了!”

    法律人士：

    屬情勢變更 可退房退錢

    一場官司已不可避免。那么，法律界人士怎么看呢?

    “開發(fā)商的條款屬于典型的格式條款、霸王條款!”南京熙典律師事務(wù)所主任律師羅利軍說，對(duì)于購房的合同糾紛問題，早在2003年3月24日最高人民法院就做出了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/P>

    羅利軍認(rèn)為，購房者因?yàn)橘J款政策的變化，屬于法律意義上的“情勢變更”，這次因?yàn)閲艺{(diào)控政策的緣故，導(dǎo)致買房人貸不到款，就屬于情勢變更，是“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”。對(duì)于購房者而言，樓市調(diào)控新政的出臺(tái)，是無法預(yù)測的，所導(dǎo)致的購房成本提升也不是購房者所能控制的，購房人退房就可以不承擔(dān)任何違約責(zé)任。

    “購房人購買的屬于第三套房，現(xiàn)在支付不起足額的首付款，由此造成購房合同不能繼續(xù)履行，這不是購房人的過錯(cuò)?！绷_利軍說，從這個(gè)層面理解，由于國家貸款政策的調(diào)整，致使購房人買不了房的，買房人完全可以請求解除合同，不光是購房的本金和定金，甚至開發(fā)商還要承擔(dān)購房人的利息損失。