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時(shí)間：2020年03月26日
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刺激政策為什么秒撤回?房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌?5個(gè)字說(shuō)出真相!
3月24日下午，海寧發(fā)了個(gè)大招，他們出臺(tái)了個(gè)政策，宣稱未來(lái)一個(gè)月，“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”政策暫不執(zhí)行。
也就是說(shuō)，非海寧戶籍在海寧可以買多套房，各大銀行還會(huì)對(duì)購(gòu)房者適當(dāng)降低貸款利息。
這個(gè)通知突破限購(gòu)的力度不小，只不過(guò)，沒(méi)過(guò)幾個(gè)小時(shí)這個(gè)消息被撤回了。
記憶力好的人可能都還記得，這不是第一例。
2月21日，河南駐馬店發(fā)布17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，提出首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。這被視為疫情期間首個(gè)明確提出降低購(gòu)房首付的城市，但很快文件也很快被撤回了，駐馬店為此還遭到了河南省的約談。
3月3日，廣州通知取消公寓、商鋪、寫字樓的限購(gòu)政策，這意味著從2017年3月開始實(shí)行此類限購(gòu)被松綁，不過(guò)次日，這個(gè)政策也撤回了。
3月12日，寶雞提出“各銀行要積極爭(zhēng)取降低首套住房貸款首付比例政策”，也是當(dāng)天撤回。
…….
看著有點(diǎn)暈乎，其實(shí)這么謹(jǐn)慎很正常，因?yàn)?020年，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的意義會(huì)很不同，非常非常重要，現(xiàn)在大家關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)，就是要不要重啟房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)?問(wèn)題比較棘手，我們今天就來(lái)聊聊這個(gè)問(wèn)題。
01
疫情還沒(méi)控制，現(xiàn)在大家都在討論全球經(jīng)濟(jì)到底是大危機(jī)還是大蕭條?
兩個(gè)選項(xiàng)都不好，各國(guó)央行爭(zhēng)相放水，美國(guó)的無(wú)限制QE是美國(guó)的自救“核武器”，沿用的仍舊是解決2008年金融危機(jī)的老辦法，自己炸了就讓各國(guó)買單幫他度過(guò)危機(jī)，屢試不爽，因?yàn)樗麄冇胸泿艃?yōu)勢(shì)，能這么玩。
再看利率，歐盟一堆的負(fù)利率，美國(guó)也直奔這個(gè)而去，低利率、負(fù)利率的情況下，怎么讓自己的資產(chǎn)保值?這是全世界有產(chǎn)者面臨的難題。
這個(gè)問(wèn)題對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)就一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，買房。
所以你看前兩天，蘇州新房推出就秒光，不光因?yàn)樾屡f房產(chǎn)房?jī)r(jià)倒掛，還因?yàn)橥獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境使然，通貨膨脹的預(yù)期強(qiáng)烈，房子比黃金還靠譜。
02
常規(guī)武器空間有多大?
從中國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，壓力非常非常大，一季度還有幾天就結(jié)束了，除了游戲、在線教育等少數(shù)行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)，其他的行業(yè)都挺慘，大家原本期望今年能保持5.7%的增長(zhǎng)，那就意味著后三季度保守也得平均8%的增速，這個(gè)速度好多年沒(méi)見了，難度很大。
從政策層面看，基本就是兩把槍，都是必須要用的武器。
貨幣政策的降準(zhǔn)降息已在操作中，而財(cái)政政策的難度更大，從前年開始，很多學(xué)者就在討論要不要突破財(cái)政赤字率3%的紅線，突如其來(lái)的疫情則放大了這個(gè)問(wèn)題，減稅力度在加大，疫情的硬性支出不能少，所以說(shuō)實(shí)話，空間有限。
03
有沒(méi)有博一博的機(jī)會(huì)呢?還是有的。
投資、消費(fèi)、出口三駕馬車，出口難度太大，投資這項(xiàng)，各個(gè)地方政府列出的大項(xiàng)目計(jì)劃超過(guò)50萬(wàn)億，不可謂不大，新基建+老基建一起出手。
“鐵公雞”這類的老基建有立竿見影的效果，但是副作用也不小，以科技為核心的新基建，除了5G基建，其他的都需要時(shí)間成本，咱們也巴不得多出幾個(gè)蘋果、亞馬遜，但井噴式的爆發(fā)很難，年內(nèi)的貢獻(xiàn)有限。
所以激活消費(fèi)就非常重要了，這幾天各地領(lǐng)導(dǎo)開始帶頭下飯館，有些地方出臺(tái)了汽車刺激政策，都是為了讓這些受重創(chuàng)的行業(yè)復(fù)蘇。但不論旅游、餐飲還是汽車，都沒(méi)辦法和房地產(chǎn)相比，剛需強(qiáng)、單價(jià)高，拉動(dòng)效應(yīng)明顯。
中金對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)比較悲觀，預(yù)測(cè)今年的增速只有2.7%，最近幾十年的最低點(diǎn)，但是他們也認(rèn)為，“要想把內(nèi)需補(bǔ)回來(lái)，不調(diào)整房地產(chǎn)的政策是做不到的。”
04
有多少人希望調(diào)整限購(gòu)政策?
大家都知道土地財(cái)政是地方銀根的主來(lái)源，但這套玩法不可持續(xù)，土地越來(lái)越少，房?jī)r(jià)越來(lái)越高都在堆積風(fēng)險(xiǎn)，所以去庫(kù)存之后，各種限購(gòu)政策不斷出臺(tái)，房產(chǎn)稅吹風(fēng)不斷，都希望讓政府收入來(lái)源更健康。
但是疫情讓各地政府的處境更麻煩了，促經(jīng)濟(jì)是當(dāng)務(wù)之急，怎么在短期內(nèi)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表?真的沒(méi)有比松限購(gòu)更有效果的事了，所以那些一日游的政策，看起來(lái)都是在做嘗試。
07
但很多人期望的房?jī)r(jià)大跌會(huì)出現(xiàn)嗎?
大家都知道，地產(chǎn)商、地方、炒房客都是這個(gè)超高速印鈔機(jī)器的支持者，因?yàn)樗麄兪亲畲蟮墨@利者，不過(guò)，玩得正歡時(shí)，高層踩了剎車，他們顯然知道房?jī)r(jià)瘋漲的瘋狂結(jié)果，房住不炒、一城一策這些大家都已經(jīng)耳熟能詳了。
當(dāng)然，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足很多人，支持房?jī)r(jià)暴跌50%、80%的大有人在，這可能嗎?
舉個(gè)例子吧，2000年的時(shí)候北京開始了第一次汽車消費(fèi)刺激，10萬(wàn)的汽車零首付開走，這個(gè)政策很快就吸引來(lái)一堆超前消費(fèi)者。但是沒(méi)多久，汽車開始降價(jià)了，幅度還不小，同款車從10萬(wàn)先降到8萬(wàn)，之后又降到6.5萬(wàn)，結(jié)果怎么樣呢?
十幾年后，銀行公開了數(shù)據(jù)，最早的那批零首付車貸，80%都違約了，車價(jià)降了那么多，還照常還錢心疼啊，那時(shí)候也沒(méi)啥征信，所以銀行只好認(rèn)了。
那點(diǎn)車貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)真不算什么，換成現(xiàn)在的房貸呢?房?jī)r(jià)降一半，80%的人不還貸，銀行只能靠政府拯救了。
債務(wù)危機(jī)，不論發(fā)生在金融體系還是居民體系，都是大風(fēng)險(xiǎn)。從政府來(lái)說(shuō)，會(huì)極力避免這種情況出現(xiàn)。
08
所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有點(diǎn)在學(xué)習(xí)股市，類似漲跌停限制，別大漲也別大跌，平穩(wěn)運(yùn)行最好，讓資金分流，讓財(cái)富分配更均衡，讓年輕人有希望。
但是以上，限于平時(shí)。
很多人關(guān)心的是，疫情之下，經(jīng)濟(jì)壓力太大，我們是否要重啟房地產(chǎn)這個(gè)自救“核武器”，擊敗經(jīng)濟(jì)衰退的悲觀預(yù)期?
這確實(shí)是個(gè)一直沒(méi)動(dòng)靜的、最大的變量，房地產(chǎn)自己的體量足夠大，而且能帶動(dòng)上下游30多個(gè)行業(yè)，不光解決就業(yè)，也能讓更多人有消費(fèi)的需求和意愿。
所以現(xiàn)在的情形是：購(gòu)房者在等待，開發(fā)商在呼吁，地方在嘗試。
09
會(huì)怎么樣呢?
預(yù)測(cè)一下，“大刺激沒(méi)有，小刺激不斷”。
啥意思呢?大力度的取消限購(gòu)別想了，尤其像京滬、強(qiáng)二線城市、房?jī)r(jià)高漲的海南等地，一旦放開，房?jī)r(jià)還得漲回去，前功盡棄。
但“一城一策”的制度給了地方政府一定范圍的自由裁量權(quán)，用不用這個(gè)“武器”?什么時(shí)候用?現(xiàn)在還都在觀察期：
疫情到底會(huì)怎么走?下行壓力究竟有多大?就業(yè)情況怎么樣?債務(wù)怎么還?…….
這些都是考量因素，像這幾天，官方傳遞的信號(hào)是“紓困不刺激”，這五個(gè)字是現(xiàn)在的政策要義，不過(guò)被紓困的企業(yè)不可能把銀行貸款固化到房子里就不管了，他必須完成銷售回款，保證現(xiàn)金流，這個(gè)系統(tǒng)才能運(yùn)轉(zhuǎn)下去。
現(xiàn)在房地產(chǎn)全行業(yè)負(fù)債1.46萬(wàn)億，2020年7月是一個(gè)償債高峰期，額度1490億，這個(gè)錢是不是能還上?企業(yè)、政府、銀行都很操心，估計(jì)合適的政策會(huì)在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間推出。
所以在那些壓力大的普通二線、三四線城市，尤其是缺少其他支柱產(chǎn)業(yè)的地方，年內(nèi)會(huì)有若干的小刺激，放松限購(gòu)，但方式、幅度、時(shí)間會(huì)差異很大，一切都要看經(jīng)濟(jì)的修復(fù)能力怎么樣了。
10
對(duì)于有購(gòu)房意愿的人來(lái)說(shuō)，今年是一個(gè)好的窗口期，一定要提前做好準(zhǔn)備啊。
理由很多，來(lái)個(gè)最直接的吧，很多炒房的群現(xiàn)在非常活躍，都磨刀霍霍準(zhǔn)備看好時(shí)機(jī)出手了…..
( 作者 貓哥 來(lái)源 大貓財(cái)經(jīng) )
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