新年樓市首次降準(zhǔn)落地 降準(zhǔn)不代表樓市金融環(huán)境放松

 　　隨著2020年首次全面降準(zhǔn)落地，有觀點(diǎn)認(rèn)為，全面降準(zhǔn)意味著房地產(chǎn)金融環(huán)境放松，會(huì)有大筆資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這種說(shuō)法沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)，完全站不住腳。

　　對(duì)于今年的房地產(chǎn)金融政策，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。2019年12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　在這樣的政策基調(diào)下，再來(lái)看今年的首次降準(zhǔn)：

　　一是降準(zhǔn)的力度適中，并不是“大水漫灌”。全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金8000多億元，在對(duì)沖掉元旦后陸續(xù)到期的6000億元逆回購(gòu)后，資金的凈投放量有限。

　　二是降準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)有選擇，主要是為了緩解季節(jié)性緊張，提前釋放流動(dòng)性，讓資金面平穩(wěn)跨年。今年春節(jié)在1月份，而每年1月又是貸款投放的大月，這意味著無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，今年1月份對(duì)資金的需求較為集中，資金面容易緊張。因此，需要打好提前量，釋放一定的流動(dòng)性，避免因?yàn)榱鲃?dòng)性緊張導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)利率大幅上升，造成“錢(qián)緊”的局面。

　　三是降準(zhǔn)的目的是為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。“降準(zhǔn)將支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人在降準(zhǔn)當(dāng)日就強(qiáng)調(diào)，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定資金來(lái)源，降低金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金成本，直接支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，此次降準(zhǔn)降低銀行資金成本每年約150億元，通過(guò)銀行傳導(dǎo)可降低社會(huì)融資實(shí)際成本，特別是降低小微、民營(yíng)企業(yè)融資成本。

　　由此來(lái)看，降準(zhǔn)主要是為了保持流動(dòng)性合理充裕，降低融資成本，這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的要求是一致的。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕，貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，降低社會(huì)融資成本。因此，專家看來(lái)，在“房住不炒”和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確要求下，降準(zhǔn)釋放的資金被嚴(yán)控進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，為了繼續(xù)保持“房住不炒”、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)的要求，近一段時(shí)間以來(lái)金融支持房地產(chǎn)的政策總體是偏緊的，尤其是對(duì)于銀行以及部分社會(huì)融資方式對(duì)房地產(chǎn)的支持方面，有較為嚴(yán)格的管控，這種態(tài)勢(shì)我們認(rèn)為在未來(lái)一段時(shí)間不會(huì)發(fā)生根本改變。因此，即使是進(jìn)一步降準(zhǔn)，流動(dòng)性保持合理充裕，也應(yīng)該不會(huì)導(dǎo)致資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯的影響。

　　近期，關(guān)于個(gè)人房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作也堅(jiān)持了這一思路。央行將于2020年3月啟動(dòng)存量貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，其中明確，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平保持不變。這意味著當(dāng)前個(gè)人房貸利率水平總體將保持不變。即使在此之后，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)水平有所下調(diào)，個(gè)人房貸(浮動(dòng)利率)掛鉤的5年期LPR的下行幅度也極為有限。2019年以來(lái)，5年期LPR僅下降了5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的影響極小?？傮w來(lái)看，這有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，無(wú)論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降(浮動(dòng)利率)。這主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下，堅(jiān)守“房住不炒”的定位，也有助于控制上升較快的居民部門(mén)杠桿率。

　　因此，總體來(lái)看，降準(zhǔn)不改“房住不炒”的政策基調(diào)，更不會(huì)把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在這一政策背景下，降準(zhǔn)不等于“大水漫灌”，更不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。貨幣政策加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策回歸中性有助于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

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