廣東今年房價走勢如何？總體上漲趨勢將得到遏制

    “2017年抑房價與去庫存并行”，這是廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會對今年樓市整體形勢的判斷。

    3月23日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在廣州舉辦“2017廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會暨金融創(chuàng)新交流會”，廣東房企、有關(guān)主管部門、專家學(xué)者、各地房協(xié)負(fù)責(zé)人以及媒體朋友200多人齊聚廣州，剖析市場走勢和房地產(chǎn)金融形勢。記者現(xiàn)場了解到，會議聚焦的熱點話題包括：轉(zhuǎn)型升級進(jìn)程中特色小鎮(zhèn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)的發(fā)展前景，探討資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)基金、發(fā)行債券、信托融資等金融創(chuàng)新破冰的可能，探索兼并收購、股權(quán)合作、聯(lián)合開發(fā)等資源整合戰(zhàn)略。

    1-2月廣東樓市總體活躍，地價漲幅大

    今年1-2月，廣東商品房銷售量和銷售均價同比基本持平，市場整體表現(xiàn)較為活躍。廣東省房協(xié)透露，全省商品房銷售面積、銷售金額分別為1443.82萬平方米和1545.98億元，同比增長0.6%和3.3%。其中，商品住宅銷售面積1286.40萬平方米，增長0.1%；銷售額1309.38億元，同比持平；銷售均價10179元/平方米，同比略降0.1%，比全年平均水平下降757元/平方米，降幅為6.9%。其中，珠三角地區(qū)受多個城市實施嚴(yán)厲調(diào)控政策影響，商品房銷售面積908.36萬平方米，同比下降15.0%；占全省的62.9%，同比下降7.6個百分點：銷售均價13833元/平方米，同比上漲12.5%?；洊|西北地區(qū)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，商品房銷售面積同比分別增長87.4%、14.7%和53.3%，增幅均較為明顯。但2月末的待售面積比去年末有所反彈。

    土地市場方面，1-2月，廣東房地產(chǎn)土地購置面積、成交價款為186.62萬平方米和166.76億元，同比分別增長68.4%和212.5%；成交均價8936元/平方米，同比增長85.6%。省房協(xié)認(rèn)為，土地購置面積大幅回升，是市場平抑房價快速上漲、逐步走向穩(wěn)定的前提，但土地價格的大幅上漲也加大了房企的開發(fā)、經(jīng)營風(fēng)險。

    分城施策成效顯現(xiàn)，限購難止需求累積

    1-2月廣東商品住宅銷面積同比增長的城市達(dá)16個，且主要為三四線城市；房價同比上漲的城市則達(dá)19個，其中珠三角城市總體上不僅絕對值高，相對漲幅也較大。省房協(xié)認(rèn)為由此反映出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的導(dǎo)向作用日益顯效，珠三角地區(qū)因熱點城市調(diào)控嚴(yán)厲而成交萎縮，但房價上漲壓力仍然較大；而粵東西北主要為三四線城市，政策環(huán)境仍以促進(jìn)去庫存為主，市場整體表現(xiàn)活躍。

    得益于都市圈和城際交通發(fā)展，人口政策等利好，房地產(chǎn)需求將不斷積累。3月調(diào)控加碼，世聯(lián)行董事長陳勁松分析認(rèn)為，基于熱點城市客戶上門量持續(xù)上升，長遠(yuǎn)來看恐怕限購難止回暖。陳勁松分析中國房地產(chǎn)市場走勢，認(rèn)為未來三年隨著大都市圈的形成，城市分化會更加嚴(yán)重。而隨著一些與房地產(chǎn)相關(guān)的新規(guī)則的誕生，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)可能會出現(xiàn)許多新的變化。

    資金壓力增大，投資開發(fā)回落調(diào)整

    受調(diào)控政策尤其是信貸政策影響，企業(yè)銷售回籠資金不如去年同期，行業(yè)資金壓力增大，投資開發(fā)同比增速回落調(diào)整。

    據(jù)統(tǒng)計，1-2月，廣東房地產(chǎn)到位資金3317.90億元，同比增長19.8%。其中，定金及預(yù)收款同比增長9.4%，個人按揭貸款同比下降3.9%，明顯不如去年全年20.0%和53.7%的增速。投資方面，1-2月廣東房地產(chǎn)完成投資額1112.53億元，同比增長12.2%，增速比2016年全年回落8.5個百分點。建設(shè)方面，1-2月，廣東商品房施工面積57113.44萬平方米，同比增長12.3%。其中，新開工面積1781.68萬平方米，同比增長7.6%；竣工面積1612.75萬平方米，同比增長41.3%。

    近期國家不斷加強(qiáng)金融風(fēng)險管控，東方花旗證券創(chuàng)新與金融機(jī)構(gòu)部總經(jīng)理方原草認(rèn)為，在促進(jìn)金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，降低房地產(chǎn)杠桿水平的情況下，房企傳統(tǒng)的融資渠道門檻將越來越高。

    REITs亟待破冰，金融創(chuàng)新積極推進(jìn)

    隨著涉房企業(yè)的公司債政策收緊，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)劃進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營，尤其對支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金等行為進(jìn)行規(guī)范，今年房企資金壓力更大。方原草認(rèn)為，中國房地產(chǎn)金融亟需創(chuàng)新，但真正的REITs產(chǎn)品的推出仍面臨一系列的問題與困難。一是缺乏REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行上市的管理辦法，無法將當(dāng)前穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)公司上市掛牌與一般公司的上市發(fā)行相區(qū)別；二是缺乏REITs基金投資運作的管理辦法，目前除了個別基金試點外，還不能大規(guī)模有序發(fā)展；三是缺乏信托制度下對金融產(chǎn)品和持有人征稅的正確認(rèn)識，雙重征稅壓制了REITs的產(chǎn)品發(fā)展。但方原草仍認(rèn)為REITs的未來十分光明，且當(dāng)前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等類REITs產(chǎn)品在中國資本市場方興未艾，東方花旗將持續(xù)推動該方向項目的融資探索。

    未來房地產(chǎn)證券化將繼續(xù)深化推進(jìn)，房企可借力于專業(yè)的房地產(chǎn)基金，深耕房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。包括養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。

    預(yù)計今年熱點城市成交回落，非限購城市階段性活躍

    與會嘉賓預(yù)測，今年熱點城市的成交量將有所下降。而熱點城市房價的快速上漲，激發(fā)了三、四線購房群體的購房意愿，在當(dāng)前投資環(huán)境尚未明顯改善、投資渠道仍較有限等背景下，非限購城市的樓市可能呈現(xiàn)階段性的活躍期。

    關(guān)于今年房價走勢，總體房價上漲趨勢將得到遏制，但預(yù)計調(diào)整幅度有限。一方面是熱點城市的供求矛盾依舊難以扭轉(zhuǎn)，另一方面是高地價成為房價的有力支撐，而日益稀缺的土地資源現(xiàn)狀更增強(qiáng)大企業(yè)對優(yōu)質(zhì)地塊和資產(chǎn)的渴求。

    連線：

    廣東省房協(xié)會長王韶：

    打造資源整合平臺，細(xì)分領(lǐng)域大有可為

    廣東省房協(xié)會長王韶認(rèn)為，為堅持住房的居住屬性，強(qiáng)化“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，中央“抑泡沫、控房價、防風(fēng)險”態(tài)度異常堅決，不斷從嚴(yán)調(diào)控、強(qiáng)化預(yù)期管理。“兩會”前后，包括北京、廣州、長沙等20個城市收緊或持續(xù)收緊限購限貸政策，且有進(jìn)一步加碼空間，宏觀調(diào)控政策沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。一句話：2017年，中國房地產(chǎn)市場態(tài)勢將非常困難、非常復(fù)雜。

    王韶建議：一要領(lǐng)會當(dāng)前形勢，積極支持配合中央和地方的調(diào)控精神，切實保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；二要順勢而為，深入研究和分析市場發(fā)展趨勢，更加注重產(chǎn)品研發(fā)和市場需求，回歸產(chǎn)品和服務(wù)提升，提高市抗風(fēng)險能力；三是結(jié)合粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和《廣東省貫徹落實國家<十三五旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃>實施方案》的實施，以新思維、新技術(shù)、新手段擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)涵，延伸開發(fā)鏈條，適時穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

    事實上，中國的市場依然巨大，旅游休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老、體育文化、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等，都有旺盛的需求。關(guān)鍵是政府部門要真正清費降稅，給實體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造一個良好的營銷環(huán)境，堅決推進(jìn)供給側(cè)改革，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展熱情。

    王韶表示，廣東省房協(xié)將在四方面著力：一是加強(qiáng)和有關(guān)部門聯(lián)系溝通，開展房企稅費負(fù)擔(dān)調(diào)查，代表行業(yè)發(fā)聲，切切實實讓會員單位獲得好處；二是通過人大和政協(xié)代表提交議案，不斷推動經(jīng)濟(jì)體制改革，為行業(yè)營造良好的經(jīng)營發(fā)展環(huán)境；三是關(guān)注房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)發(fā)展，尤其是特色小鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級；四是著手與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，搭建土地、資金、人才交流等平臺。