建廉租房應(yīng)成政績"硬指標" 規(guī)模要與調(diào)控掛鉤

    ●房價上漲與政績考核有關(guān)聯(lián)

    ●廉租房受益人口應(yīng)成為指標

    ●利用土地出讓金多建廉租房

    ●建設(shè)規(guī)模要與房價調(diào)控掛鉤

    當(dāng)前的高房價和房價的不斷飆升，給中國宏觀經(jīng)濟累積了巨大的泡沫風(fēng)險，各級政府對此有著不可推脫的責(zé)任。之所以房價會不斷地單向上漲，關(guān)鍵是在現(xiàn)行的體制機制中只有政府支持房價向上的動力機制，而缺乏反向調(diào)控的動力和手段。

    要解決高房價和房價不斷飆升的問題，就不得不先行拆除各級政府“政績指標”與高房價的正向聯(lián)動機制。毋庸諱言，當(dāng)前行政體系的政績考核中，事實上存在一個以GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）數(shù)據(jù)和財政收入為主要指標的考評體系，而高房價以及與高房價密切關(guān)聯(lián)的巨額土地出讓收入，必然為各級地方政府帶來正面的政績指標，房價越高，其政績指標則越突出。在這樣的評價考核體系下，地方政府不僅沒有動力去遏制房價非理性的上漲，反而會不遺余力地去維持高房價和房價的不斷上漲。

    那么，應(yīng)當(dāng)如何來實現(xiàn)政府反向調(diào)控房價的機制呢？要想使住房價格回歸理性，調(diào)控手段或是增加供給或是減少需求，目前大量增加供給已不可能，所以惟有調(diào)控需求，但由于住房的基本需求是剛性的，所以政府必須通過提供更多的廉租房來滿足住房基本需求，來達到抑制需求、抑制房價和房價上漲預(yù)期、抑制投機性購房需求的目的。從某種角度來看，廉租房的嚴重短缺是造成當(dāng)前房地產(chǎn)價格單向上漲的重要因素。如果，每一個城市都有足夠多的廉租房供給，即使房價不斷上漲，也不會影響民眾對于基本住房需求的滿足，就不會對社會穩(wěn)定帶來太大的影響。

    為什么近年來各級政府沒有通過這一方式來抑制房價的非理性上漲呢？關(guān)鍵還在于廉租房建設(shè)與政府部門的主要政績目標嚴重沖突。雖然，廉租房建設(shè)與供給，也是地方政府的責(zé)任目標，但比起GDP等政績“硬指標”來，只能算是一個沒有強制力的“軟約束”。在現(xiàn)行的政績考核評價體系中，廉租房的建設(shè)與供給尚未成為政績目標中的“硬指標”。首先，廉租房建設(shè)，不僅要占用土地資源和財政資金，而且在減少土地收入和房地產(chǎn)稅費收入的同時也不能帶來較大的GDP增長。其次，還存在一個悖論：大量廉租房興建，可能會改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，經(jīng)驗表明，每當(dāng)保障性住房的供應(yīng)量增加5%，將導(dǎo)致商品房售價降低3%左右，顯然這是地方政府不愿看到的，很多地方政府都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，他們不愿自己的政策影響自身支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再者，多數(shù)地方政府奉行土地財政政策，試圖通過“經(jīng)營土地”獲取更大的經(jīng)濟利益，而建設(shè)廉租房與地方政府以地生財?shù)哪繕瞬幌喾希恋剞D(zhuǎn)讓收入作為地方財政的最主要經(jīng)濟來源，卻會由于廉租房用地而縮水。還有，現(xiàn)行的保障性住房（經(jīng)濟適用房為主）是一次性提供，缺乏根據(jù)收入變化動態(tài)調(diào)整的機制，也就使得各級政府必須年復(fù)一年地不斷提供，不堪其重負。在這樣的背景條件下，各級政府部門也就只能“兩害相權(quán)取其輕”——保高房價而舍住房保障。

    要解決這一問題，第一，削弱各級政府“政績指標”與高房價的正向聯(lián)動機制。必須改變各級政府的績效考核機制，要把“廉租房受益人口比例”作為強制性的政府職責(zé)，同時還要形成相應(yīng)的財政支出結(jié)構(gòu)（用于廉租房建設(shè)的財政支出應(yīng)達到一定的比例），使之真正成為各級行政部門必須完成的目標；第二，廉租房的建設(shè)，要與政府房地產(chǎn)土地出讓收入掛鉤。嚴格規(guī)定，房地產(chǎn)土地出讓金的主要部分，只能用于廉租房建設(shè)，而不能用于政府經(jīng)濟建設(shè)投資和政府行政費用的支出；第三，廉租房的建設(shè)規(guī)模要與房地產(chǎn)價格調(diào)控掛鉤，只要沒有自有房產(chǎn)者均可無條件地申請租住廉租房，那么房地產(chǎn)價格越高，申請家庭就越多，政府必須供給的廉租房規(guī)模就越大。反之，房地產(chǎn)價格較低，申請者相對就較少，政府必須供給的廉租房規(guī)模就減小。因此，各地政府不得不通過廉租房的建設(shè)規(guī)模來達到調(diào)控房地產(chǎn)價格的水平。

    （作者為南開大學(xué)經(jīng)濟研究所教授 鐘茂初）