2010年，會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)“政策性拐點(diǎn)”？

    啟動(dòng)“全民最低保障住宅制度”

    只要政策設(shè)計(jì)得好，我們就可以再次將房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的威脅，化作發(fā)展的機(jī)會(huì)，幫助中國(guó)躲過(guò)可能存在的超級(jí)通貨膨脹的威脅

    2009年12月11日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)平均數(shù)據(jù)顯示，11月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.2%，折算成全年漲幅接近15%，個(gè)別城市的環(huán)比漲幅超過(guò)2%，折算成全年漲幅超過(guò)25%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛一開完，12月14日國(guó)務(wù)院就召開常務(wù)會(huì)議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，凸顯了年底住宅價(jià)格突漲帶來(lái)的緊迫性問(wèn)題。

    在2010年，會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)“政策性拐點(diǎn)”？整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在屏息以待。

    通脹預(yù)期是怎樣形成的

    談?wù)撊魏蝺r(jià)格現(xiàn)象，都不能回避貨幣問(wèn)題。房?jī)r(jià)也不例外。

    盡管不同的貨幣理論對(duì)貨幣增減如何影響經(jīng)濟(jì)意見(jiàn)不一，但都認(rèn)為合意的貨幣數(shù)量同社會(huì)財(cái)富數(shù)量間存在對(duì)應(yīng)關(guān)系。如果這種對(duì)應(yīng)關(guān)系發(fā)生變化，就會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮。

    假如貨幣流通速度為一個(gè)穩(wěn)定的恒量，市場(chǎng)上貨幣存量是100元，市場(chǎng)上財(cái)富的價(jià)格就是100元?，F(xiàn)在貨幣數(shù)量沒(méi)有變，財(cái)富升值30%，此時(shí)，貨幣就需要相應(yīng)增加30元，否則，單位財(cái)富的市場(chǎng)標(biāo)價(jià)就會(huì)下降，出現(xiàn)通貨緊縮；如果財(cái)富損失30%，市場(chǎng)就需要減少30元的貨幣，否則，單位財(cái)富的市場(chǎng)標(biāo)價(jià)就要提高，導(dǎo)致通貨膨脹。

    任何物品市場(chǎng)價(jià)格的提高，都是在“吸收”貨幣；相反，物品市場(chǎng)價(jià)格的降低，都是在“釋放”貨幣。前者使貨幣傾向于不足，后者使貨幣傾向于過(guò)剩。

    在經(jīng)濟(jì)高漲的周期，商品供不應(yīng)求，消費(fèi)者間的競(jìng)爭(zhēng)使得市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，企業(yè)利潤(rùn)增加，此時(shí)，必須釋放貨幣，避免通貨緊縮，滿足交易的需求；而經(jīng)濟(jì)衰退的周期，商品供給過(guò)剩，生產(chǎn)者不斷殺價(jià)，使得市場(chǎng)價(jià)格全面暴跌，企業(yè)債務(wù)增加，此時(shí)，就要回籠貨幣，避免通貨膨脹。簡(jiǎn)言之，“利潤(rùn)增加貨幣需求，虧損減少貨幣需求”。

    2008年下半年以來(lái)，為了應(yīng)對(duì)金融海嘯，國(guó)家在短時(shí)間內(nèi)釋放了巨量貨幣。M2增幅高達(dá)29.42%，不僅遠(yuǎn)高于2009年年初定下來(lái)的17%的增幅，而且也遠(yuǎn)高于GDP+CPI的增幅。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2009年人民幣各項(xiàng)貸款增加9.59萬(wàn)億元，同比多增4.69萬(wàn)億元(而2007及2008年全年貸款新增分別只有3.6萬(wàn)億元和4.9萬(wàn)億元)。其中，高達(dá)6萬(wàn)億的資金流向地方政府融資平臺(tái)，這些資金的宏觀效果(吸收還是釋出貨幣)很大程度上都取決于房地產(chǎn)(形成的是利潤(rùn)還是負(fù)債)。加上“4萬(wàn)億”的財(cái)政投資，這些貨幣如果形成的不是利潤(rùn)而是虧損，市場(chǎng)就可能在不久的將來(lái)，看到一場(chǎng)空前的通貨膨脹。

    難怪天價(jià)“地王”一個(gè)接著一個(gè)

    最新一輪的房地產(chǎn)熱，源自市場(chǎng)對(duì)高通貨膨脹的預(yù)期，而非地方政府所謂的“土地財(cái)政”。道理很簡(jiǎn)單，如果市場(chǎng)上有兩部分人，一部分持有貨幣(包括債券)，另一部分持有資產(chǎn)(包括債務(wù))，通貨膨脹并不會(huì)平均地對(duì)兩者造成影響。在財(cái)富流失過(guò)程中，持有貨幣(包括債權(quán))一方的損失，將會(huì)遠(yuǎn)大于持有資產(chǎn)(債務(wù))的一方?，F(xiàn)在，很多人嘲笑房地產(chǎn)市場(chǎng)上的高地價(jià)已經(jīng)是“面粉比面包貴”，但如果考慮到通貨膨脹的可能，持有土地并不一定會(huì)比持有貨幣風(fēng)險(xiǎn)更大。

    更何況這些持有土地的錢又是“借來(lái)的”。萬(wàn)德數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)融資累計(jì)972.21億元，還有約40家企業(yè)的661.35億元融資計(jì)劃等待證監(jiān)會(huì)審批。1～11月，8999億銀行資金注入房地產(chǎn)，同比增長(zhǎng)40.17%，較之房地產(chǎn)最火爆的2007年還超出30%。如此多的銀行資金注入房地產(chǎn)，難怪天價(jià)“地王”一個(gè)接著一個(gè)，地方政府土地收入紛紛突破歷史最高水平。

    值得注意的是，前100家房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營(yíng)業(yè)周期，分別長(zhǎng)達(dá)8.61年、12.02年、19.95年。對(duì)如此之長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)周期，唯一的解釋就是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期未來(lái)地價(jià)會(huì)大幅上漲。否則，僅資金成本，就可能導(dǎo)致其嚴(yán)重虧損。種種跡象表明，不管學(xué)界判斷如何，市場(chǎng)已經(jīng)在為應(yīng)對(duì)超級(jí)通貨膨脹做準(zhǔn)備了。市場(chǎng)知道，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，手上握有現(xiàn)金的企業(yè)和個(gè)人，幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)短期內(nèi)把現(xiàn)金轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)物。

    高房?jī)r(jià)吸收了通脹壓力

    2009年底，印度、越南相繼出現(xiàn)通貨膨脹。中國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)的力度遠(yuǎn)在這些國(guó)家之上，卻沒(méi)有通脹的跡象。一個(gè)合理的解釋，就是房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲，導(dǎo)致名義社會(huì)財(cái)富劇增，大規(guī)模地吸收了市場(chǎng)上的流動(dòng)性。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲，防止(或至少是延緩)了超級(jí)通貨膨脹的到來(lái)?？梢韵胂螅绻麤](méi)有房地產(chǎn)這個(gè)巨大的蓄水庫(kù)吸收了絕大部分貨幣的話，今天老百姓搶購(gòu)的就不是房子了，而可能是食鹽、糧食、肥皂……

    正如同發(fā)燒是對(duì)炎癥的正常反應(yīng)一樣，現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅上升，乃是對(duì)前一階段市場(chǎng)上貨幣大增的一種正常反應(yīng)。也許我們可以通過(guò)政策將房?jī)r(jià)壓下去，卻如同把發(fā)燒降下去并不會(huì)解決炎癥一樣，壓低房?jī)r(jià)反而會(huì)進(jìn)一步惡化衰退周期里貨幣的過(guò)剩。

    這就意味著當(dāng)前的房地產(chǎn)“過(guò)熱”，不僅沒(méi)有“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì)，相反，是房地產(chǎn)延緩了宏觀經(jīng)濟(jì)的崩潰。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的深層問(wèn)題，是釋放了過(guò)多的貨幣，而沒(méi)有創(chuàng)造出相應(yīng)的利潤(rùn)。房地產(chǎn)“發(fā)燒”，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲，只不過(guò)是經(jīng)濟(jì)“炎癥”的外在表征，是市場(chǎng)“吸收”貨幣的自然機(jī)制。

    盡管靠房地產(chǎn)價(jià)格飆升“吸收”流動(dòng)性是不可持續(xù)的，但打壓房?jī)r(jià)，同樣解決不了流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題。捅破“房地產(chǎn)泡沫”，不僅不能使過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)“消炎”，反而可能導(dǎo)致“病灶”(通貨膨脹壓力)轉(zhuǎn)移擴(kuò)散到更危險(xiǎn)的部位(如股市、原料，甚至食品)，產(chǎn)生一系列無(wú)法預(yù)料的嚴(yán)重后果。

    抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的治本之策，在于大規(guī)?；厥樟鲃?dòng)性，使市場(chǎng)上的貨幣與實(shí)物財(cái)富重新恢復(fù)平衡。遺憾的是，迄今為止我們并沒(méi)有在經(jīng)濟(jì)衰退的周期里，找到減少流動(dòng)性的有效途徑。經(jīng)濟(jì)高潮時(shí)的債務(wù)，一旦無(wú)法通過(guò)創(chuàng)造利潤(rùn)償還，銀行利潤(rùn)就會(huì)被用來(lái)充抵爛賬，導(dǎo)致資本充足率下降，貸款規(guī)模也會(huì)相應(yīng)萎縮。此時(shí)，為了恢復(fù)銀行的功能，避免傷及正常運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，不僅不能收緊銀根，反而要注入更多的貨幣。美聯(lián)儲(chǔ)正是汲取了上世紀(jì)30年代抽緊銀根導(dǎo)致大蕭條的教訓(xùn)，在應(yīng)對(duì)金融海嘯時(shí)，向銀行注入了空前規(guī)模的流動(dòng)性。而這又為危害更大的通貨膨脹埋下禍根。

    1998年房改的啟示

    減少貨幣不可行，恢復(fù)貨幣與財(cái)富平衡的唯一途徑，就剩下增加財(cái)富一途。這就要求新注入的資金所創(chuàng)造的增量財(cái)富(利潤(rùn))，必須超過(guò)存量財(cái)富的減少(虧損)。顯然，這在下降的經(jīng)濟(jì)周期里，幾乎是不可能的。那么，中國(guó)是否存在這樣的可能？讓我們回顧一下1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時(shí)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)同今天非常類似。

    亞洲金融危機(jī)爆發(fā)于1997年。從1999年開始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始迅速回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從1998年的7.8%、1999年的7.6%、2000年的8.4%、2001年的8.3%，上升到2002年的9.1%。1998～2002年間，每年基礎(chǔ)貨幣的增加幅度(發(fā)行貨幣)均不低于20%，遠(yuǎn)高于GDP+CPI的增長(zhǎng)率。按正常情況(也就是所謂的“菲利普斯效應(yīng)”)，本該出現(xiàn)通貨膨脹。但是1998～2002年卻出現(xiàn)了“無(wú)法解釋”的通貨緊縮。零售物價(jià)指數(shù)RPI在1998年下降了2.28%，1999年為-3%，2000年為-1.5%，2001年為-0.8%，到了2002年還繼續(xù)下降了1.8%。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI1998年為-2.6%，1999年為-2.4%，2000年為-1.3%，2001年為-2.5%，2002年下跌0.8%。出現(xiàn)了逆菲利普斯曲線運(yùn)行的“反?！苯?jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

    回顧當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)，唯一重要的宏觀變量，就是肇始于1998年的住房制度改革。這次改革的一個(gè)重要特點(diǎn)，就是以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的代價(jià)，將存量“公房”的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給居民。隨后幾年，這些不動(dòng)產(chǎn)陸續(xù)上市，以幾萬(wàn)元的房改價(jià)獲得的住宅，在市場(chǎng)上可以賣到十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)元。市場(chǎng)的名義財(cái)富在幾乎沒(méi)有新增貨幣投入的情況下迅速增加。除了微觀上居民財(cái)產(chǎn)性收入(家庭“利潤(rùn)”)劇增，一個(gè)重要的宏觀效果，就是大量吸收市場(chǎng)上的流動(dòng)性。其吸收貨幣的效果竟如此顯著，以致造成經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的同時(shí)，通貨不漲反縮。