房地產(chǎn)：是問(wèn)題，更是機(jī)會(huì)

    “新房改”：最大規(guī)模吸收流動(dòng)性

    我們能否有目的地復(fù)制1998年房改的過(guò)程——釋出較少的貨幣，創(chuàng)造較大的增量財(cái)富，從而達(dá)到吸收過(guò)剩流動(dòng)性的目的？

    一個(gè)顯而易見的思路，就是盤活現(xiàn)有的存量。在土地市場(chǎng)招拍掛之前，大量的企事業(yè)用地都是通過(guò)劃撥的方式取得的。隨著城市的快速擴(kuò)張，這些土地現(xiàn)在大多從城市邊緣變?yōu)槌鞘械闹行?，已不適于用作工業(yè)。如果將其改變用途(如工業(yè)改為商住)、增加強(qiáng)度(容積率)，通過(guò)評(píng)估或招拍掛程序從劃撥轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，價(jià)值立刻就可以翻倍。獲得的資金可以以資本金的形式再次注入企業(yè)，從而大幅改善企業(yè)的融資能力。其原理同1998年房改類似，可以視作企事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)“房改”。

    根據(jù)廈門市的調(diào)查，僅全資市屬國(guó)有企業(yè)，可以盤活的潛在存量土地就高達(dá)上百億元。如果擴(kuò)大到非市屬國(guó)企、事業(yè)單位乃至非純國(guó)有企業(yè)，數(shù)量更為巨大。擴(kuò)大到全國(guó)其他城市，可以盤活至少數(shù)千億甚至上萬(wàn)億的存量資產(chǎn)。由于投資極少(大部分位于基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的地段)，幾乎不用增加新的貨幣供給，就可以釋放出被“制度”所壓抑的巨額的增量財(cái)富。市場(chǎng)上的流動(dòng)性壓力也會(huì)隨之減少。這是一副幾乎沒(méi)有任何副作用，且立竿見影的“特效藥”。但相對(duì)于市場(chǎng)上過(guò)剩的流動(dòng)性，其規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

    這就需要第二個(gè)更為主動(dòng)的辦法——復(fù)制1998年房改，大規(guī)模啟動(dòng)“全民最低保障住宅制度”：首先，大規(guī)模建設(shè)小戶型保障型住宅；然后，以成本價(jià)賣給沒(méi)有參加過(guò)房改(且在農(nóng)村沒(méi)有宅基地)的居民；獲得產(chǎn)權(quán)的居民可以市場(chǎng)價(jià)上市轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，“成本價(jià)”與“市場(chǎng)價(jià)”之間的差額，就是社會(huì)新增財(cái)富。這部分財(cái)富沒(méi)有增加相應(yīng)的貨幣供給，可以起到1998年房改時(shí)同樣的吸收剩余流動(dòng)性的效果。

    假設(shè)建設(shè)成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市場(chǎng)價(jià)是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流動(dòng)性。假設(shè)每一套建筑面積是60平方米，就可以吸收24萬(wàn)元的流動(dòng)性。如果全國(guó)每年解決2000萬(wàn)戶居民的保障性住宅，就可以吸收4.8萬(wàn)億元的流動(dòng)性。三年之內(nèi)就可以吸收數(shù)以十萬(wàn)億計(jì)的流動(dòng)性。

    同上一個(gè)辦法比，“新房改”可能見效較慢——其建設(shè)周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不會(huì)立即同時(shí)上市，與1998年房改一樣，其吸收流動(dòng)性的效果，需在以后數(shù)年逐步釋放，但就吸收流動(dòng)性的規(guī)模而言，沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)可以與之相比。如果采用“先租后售”分期付款的辦法，將“新房改”擴(kuò)大到包括農(nóng)民工在內(nèi)的所有新增市民，其拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的規(guī)模還會(huì)更大，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效果也會(huì)更持久。

    表面上看，以低價(jià)格為低收入消費(fèi)者提供住宅，與美國(guó)“次貸”有些類似，但實(shí)質(zhì)上兩者完全不同。同“次貸”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本價(jià)格(生產(chǎn)者價(jià)格)為住宅供給定價(jià)，以市場(chǎng)價(jià)(消費(fèi)者價(jià)格)交易，價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)是上漲；美國(guó)“次貸”模式則相反，以市場(chǎng)價(jià)(消費(fèi)者價(jià)格)為住宅定價(jià)，一旦市場(chǎng)波動(dòng)，價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)是下跌。前者可以吸收貨幣，導(dǎo)致通縮；后者必然釋出貨幣，加劇通脹。

    房地產(chǎn)：是問(wèn)題，更是機(jī)會(huì)

    顯然，“成本價(jià)”與“市場(chǎng)價(jià)”的差額越大，吸收流動(dòng)性的效果就越顯著。由于建設(shè)成本價(jià)幾乎是固定的，市場(chǎng)高房?jī)r(jià)反而有利于吸收流動(dòng)性。因此，只要減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)(銀行完全退出投資性住宅貸款市場(chǎng))，就沒(méi)有必要將房?jī)r(jià)作為政策直接打擊的重點(diǎn)。隨著流動(dòng)性的吸收，通貨膨脹的預(yù)期勢(shì)必減弱，加上保障房供給的增加，雙管齊下，迅速飆升的房?jī)r(jià)被釜底抽薪，房?jī)r(jià)高企的“炎癥”，就會(huì)不治而愈。

    在上次金融危機(jī)中，公共組屋為新加坡住宅主流市場(chǎng)提供了基準(zhǔn)價(jià)格。因此，盡管高端投資型住宅價(jià)格跌幅高達(dá)50%，但由于其所占市場(chǎng)比例很少(不到30%)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊遠(yuǎn)小于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂帶來(lái)的嚴(yán)重后果。一旦金融市場(chǎng)與投資住宅市場(chǎng)區(qū)隔，高端投資型住宅價(jià)格的漲落，就如同古董市場(chǎng)一樣，變?yōu)榫植渴袌?chǎng)的孤立現(xiàn)象。政府只要控制住保障房的市場(chǎng)價(jià)格，并使之成為市場(chǎng)供給的主體，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就有了一個(gè)“穩(wěn)定之錨”，政府就沒(méi)有必要對(duì)高端住宅價(jià)格進(jìn)行直接干預(yù)。

    30年改革開放得出的一條基本經(jīng)驗(yàn)，就是要“充分發(fā)揮市場(chǎng)在配置資源過(guò)程中的基礎(chǔ)作用”。在沒(méi)有理解價(jià)格形成機(jī)制的深層原因之前，倉(cāng)促出臺(tái)政策，直接打壓房?jī)r(jià)，很可能會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生預(yù)想不到的嚴(yán)重后果。理解市場(chǎng)價(jià)格，利用市場(chǎng)價(jià)格，并因勢(shì)利導(dǎo)，尋找出有效的解決辦法，才是解決住房問(wèn)題的治本之策。

    1994年治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，抽緊銀根導(dǎo)致了大批的爛尾樓和銀行爛賬。但誰(shuí)也沒(méi)有想到1997年金融危機(jī)的時(shí)候，被我們視為洪水猛獸的房地產(chǎn)居然獨(dú)撐大局。1998年的房改，不僅幾乎以一己之力挽救了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而且啟動(dòng)了中國(guó)近代史上最長(zhǎng)的“黃金增長(zhǎng)期”。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，水能載舟，亦能覆舟。只要政策設(shè)計(jì)得好，我們就可以再次將房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的威脅，化作發(fā)展的機(jī)會(huì)，幫助中國(guó)躲過(guò)可能存在的超級(jí)通貨膨脹的威脅，率先走出金融海嘯的陰影。□(作者為中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)理事、廈門大學(xué)教授)