五次"點剎"能否讓房價"退燒"? 整體漲幅將趨緩

    今年1月10日，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）。這是近一個月來，中央第五次推出針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

    有關(guān)專家指出，此次《通知》是近期樓市調(diào)控政策的“大集合”，宏觀政策連續(xù)5次“點剎”過熱的樓市，其目的就是要為房地產(chǎn)市場“退燒”?！锻ㄖ肪痛龠M房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出的“增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)、落實地方政府責(zé)任”等五大舉措，有望為樓市降溫。

    五道“金牌”平衡供求

    相繼出臺的5次調(diào)控政策表明，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)發(fā)生了轉(zhuǎn)向，將有保有壓地維護市場穩(wěn)定和健康發(fā)展，其重點目標(biāo)是遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并綜合運用土地、金融、稅收等手段來加以調(diào)控。

    中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立指出，最新發(fā)布的《通知》提出了本輪樓市調(diào)控的具體政策，關(guān)系到財政部、發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構(gòu)，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，顯示出此輪調(diào)控的目標(biāo)是支持剛性購房者，打擊投資和投機性需求。

    也有專家認(rèn)為，此次確立的政策目標(biāo)是增加有效供給，穩(wěn)定樓市預(yù)期，遏制房價過快上漲。

    中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任葉劍平表示，城市化進程中房地產(chǎn)市場的剛性需求和投資需求都比較大。此次在平衡供求關(guān)系上做文章，是把對了脈。

    北京大學(xué)中國國民經(jīng)濟核算與經(jīng)濟增長研究中心副主任蔡志洲則認(rèn)為，本次調(diào)控強調(diào)以增加供給來平抑高房價，符合我國的現(xiàn)狀，如果單純靠抑制需求，勢必壓低交易量，這對剛剛走出危機、增長基礎(chǔ)尚不牢固的宏觀經(jīng)濟形勢會帶來較大負(fù)面影響。房價無論暴跌還是暴漲，對經(jīng)濟都會造成很大傷害。這是過去兩次房價大起大落所證明了的。此次《通知》絕非要打壓房價，而是要促進平穩(wěn)增長。

    遏制房價多管齊下

    去年12月23日，財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，隨后，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。在北京，新年之前的一周數(shù)據(jù)顯示，與12月14日至20日的7天成交量相比，有9.2%的環(huán)比下降。在上海，與去年11月相比，12月的同期相關(guān)數(shù)據(jù)顯示出，已有兩至三成的環(huán)比跌幅。隨著交易量的回落，買賣雙方的觀望情緒開始有所增長。

    市場人士表示，此次國務(wù)院《通知》，顯示了政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，樓市調(diào)控政策與之前相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化，包括調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等五類住房的供給，抑制投資投機性需求，控制信貸風(fēng)險，并對地方各級政府責(zé)任有具體要求。

    申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師李虹表示，調(diào)控政策與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會有具體措施相繼出臺。

    對于購買第二套住房貸款首付比例不得低于40%的規(guī)定，匯富金融投資分析員方德沾表示，新政對一線城市房地產(chǎn)市場影響較大。他預(yù)期政策將壓抑今年一線城市的成交金額，樓價或會調(diào)整5%—10%。

    “如果房地產(chǎn)市場不降溫的話，首套房首付比例有可能會恢復(fù)到三成，二套房首付啟動五成也是有可能的?！敝袊嗣胥y行研究員鄒平座表示。

    今年樓市有望“降溫”

    5次“點剎”對樓市的成交和價格走向有何影響？

    佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，宏觀調(diào)控政策的作用是中長期的，真正效果要等到明年3月份才會顯現(xiàn)。

    陳國強指出，預(yù)計今年不可能再現(xiàn)2009年房價瘋漲的局面。2010年房價整體漲幅會趨于平緩，不排除部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調(diào)的可能。

    國家信息中心專家委員會委員高輝清認(rèn)為，政策高壓下，2010年房地產(chǎn)市場有望迎來拐點。首先，地方政府雖然仍然需要土地財政支持，但來自中央政府壓力明顯加大。其次，為了防范經(jīng)濟復(fù)蘇良好的勢頭半路夭折，貨幣政策2010年依然堅持適度寬松的總基調(diào)不動搖，但流入房地產(chǎn)市場的資金將相應(yīng)減少。

    中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周濤指出，調(diào)控效果如何，還要看各部委和地方政府的落實情況。在當(dāng)前利率維持較低水平的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢不會改變，房價在調(diào)控下亦不會大起大落。