開發(fā)商現(xiàn)成本價售房 業(yè)內(nèi)激辯樓市底部

    樓市離底部還有多遠(yuǎn)，對此業(yè)界看法不一，甚至爭論比較激烈。歸納起來主要有兩種觀點(diǎn)：

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市成交量復(fù)蘇，購房者信心小幅提升，表明當(dāng)前市場正逐漸出現(xiàn)底部特征。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，降價項(xiàng)目能換來一定的成交量，在以價換量行得通的情況下，項(xiàng)目再降價的可能性不大；

    另一觀點(diǎn)認(rèn)為，此番樓市成交量復(fù)蘇，是樓市深度以價換量引致“剛需”發(fā)力的結(jié)果，并非樓市回暖的征兆。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，樓市成交復(fù)蘇并非反轉(zhuǎn)信號，樓市離底部還很遠(yuǎn)，降價仍是主旋律。

    項(xiàng)目成本出售，部分區(qū)域價格探底

    眼下，開發(fā)商為賣房可謂使出了渾身解數(shù)。如中國經(jīng)濟(jì)時報記者在采訪中就了解到，有樓盤銷售人員建議客戶辦理假離婚再購房，甚至有項(xiàng)目為逃避限購使出奇招——與購房者簽訂一份非正式協(xié)議，以此躲避監(jiān)管。但是開發(fā)商都明白一個道理，所有這些奇招都不如直接降價效果更明顯。

    以北京為例，在國家調(diào)控持續(xù)影響之下，近郊樓市已是降聲一片，通過成本計算可以看出，各樓盤探底趨勢明顯。過去一些熱點(diǎn)區(qū)域（如房山等），由于競爭激烈，一些項(xiàng)目甚至已經(jīng)是成本價出售。

    據(jù)記者了解，在房山，天恒樂活城項(xiàng)目將攜手京東商城以超低價格、一口價形式進(jìn)行促銷，極有可能突破區(qū)域房屋重置成本底價。此前，位于該區(qū)域的金地仰山項(xiàng)目也曾以近似成本價開盤銷售。

    值得關(guān)注的是，雖然在政策持續(xù)調(diào)控之下，樓市壓力空前，但在北京，除通州等水分較大的區(qū)域之外，北京整體房價跌幅并沒有如同人們想象的那樣“跳水”。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，從北京市房地產(chǎn)市場去年一手房交易情況來看，總成交量5．8萬套（不含保障房），同比下降34．2％，平均成交價格21552元／平方米，同比下降7．4％。雖然總體呈現(xiàn)明顯的量價齊跌的局面，但跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于普通老百姓的預(yù)期，北京市一手房的成交價格仍停留在2萬元以上每平方米。

    調(diào)控政策執(zhí)行之后，北京各近郊區(qū)一手樓盤紛紛降價，從去年開始房山區(qū)就步入降價通道，最高賣到18000元／平方米的萬科長陽半島，如今成交價在15000元左右／平方米，其中包含約2000元／平方米的精裝修；周邊的首開熙悅山雖然是毛坯房，但價格從去年的15000元／平方米跌至目前的13000元／平方米，位于閻村的天恒樂活城現(xiàn)房價格更只有10000－12000元／平方米。

    據(jù)記者最新獲得的消息，天恒樂活城已將44＃樓整棟實(shí)景現(xiàn)房房源拿出，利用京東商城平臺進(jìn)行網(wǎng)上售房，也就意味著京東首次攜手房企進(jìn)軍房產(chǎn)電商，此次主要針對剛需及首次置業(yè)人群，價格促銷力度較大，低于同區(qū)域項(xiàng)目成交底價，很有可能在萬元以下。

    天恒樂活城營銷負(fù)責(zé)人坦承，天恒樂活城項(xiàng)目售價基本與成本價持平，屬于底價出手。到底房山區(qū)域還有沒有降價空間？天恒樂活城營銷負(fù)責(zé)人則替記者算了一筆賬：目前房山區(qū)項(xiàng)目土地成交價格在4150元／平方米－6500元／平方米之間，而項(xiàng)目除去土地外的各項(xiàng)成本，約在5500－6500元／平方米，兩者加在一起總成本至少也在一萬元左右每平方米，由于價格已經(jīng)探底，后期降價空間有限。

    剛需開始出手，專家認(rèn)為無底可抄

    另外值得關(guān)注的是，在房價普遍“跌跌不休”的同時，部分項(xiàng)目也在提價銷售。如金茂府是位于北京CBD區(qū)域的一個高端項(xiàng)目，據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目三期即將推出，售價將比二期有所提高，單價漲幅在5000－10000元／平方米不等?！耙荒甓嗲?，我們那里很多樓盤單價都在2000多元／平方米，現(xiàn)在基本都是在4000－5000元／平方米。”在北京春季房展上，一外地項(xiàng)目銷售人員對記者也表示，目前主要是大城市房價有所下降，而很多中小城市，房價依然在漲。

    剛剛過去的3月份，樓市“量漲價跌”取代之前的“量價齊跌”，成為全國房地產(chǎn)市場的大勢。不過，相對于成交量的回升，房價依然處于下行通道之中。

    根據(jù)《全國48城市3月成交分析報告》顯示，3月在全國48個大中城市中，在剛性需求釋放的情況下，除哈爾濱、青島、鎮(zhèn)江3城樓市成交環(huán)比出現(xiàn)不同幅度的下滑外，其余45城全線上揚(yáng)，其中，成交量較去年同期上揚(yáng)的城市占比七成。北上廣深4大一線城市3月成交量再度全線飆升，4城共計簽約近2．5萬套，與2月份1．5萬余套的總量相比再度提升達(dá)61．9％，同比去年也有著近五成的增幅。表明剛需購房者觀望情緒有所松動，開始出手購房。

    不過騰訊房產(chǎn)近日發(fā)布的一份針對“特剛需求”人群的報告顯示，目前大多數(shù)新青年（高素質(zhì)、高學(xué)歷、高潛力的青年）在當(dāng)前所居住城市尚無住房，這一比例為63．79％；高達(dá)85．25％的新青年置業(yè)者認(rèn)為當(dāng)前房價太高，不能接受，有接近六成的調(diào)查對象表示將推遲購房。

    對于樓市是否正在筑底，目前爭議比較大。渣打銀行近日推出的一份主要針對中國二三線城市的房地產(chǎn)調(diào)研報告認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場“雖然寒冷，尚無冰凍”，在庫存增加的壓力下，樓市尚未到最低價。

    北京房協(xié)負(fù)責(zé)人陳志在談到現(xiàn)在是否可以“抄底”時表示，和股市、期貨、黃金市場一樣，樓市沒有底，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)見拐點(diǎn)在哪里。他對記者表示，只要購房者認(rèn)為房價處在下降通道，未來在一定時期內(nèi)會反彈，就可以出手買房。（記者周雪松）