樓市“轉(zhuǎn)型”關(guān)鍵期調(diào)控不能放松

    目前樓市正處于“轉(zhuǎn)型”的關(guān)鍵期，面臨重回理性軌道、畢其功于一役的良好時機，在這個節(jié)骨眼上調(diào)控決不能放松。從2010年4月樓市新政出臺以來，近兩年的調(diào)控已初步糾正了以往房價單邊上漲、過度投機的樓市非理性發(fā)展之路，樓市功能向民生、向合理配置住房資源、向改善居民的生活條件轉(zhuǎn)變。從大的時代背景來看，這一轉(zhuǎn)型也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、完善社會保障體系的關(guān)鍵一環(huán)。

    記者李文龍近日安徽蕪湖市出臺了免契稅、購買90平方米以下住房給予補貼等措施，被認為是“龍年首個救市新政”，但僅過3天就突然被緊急叫停。隨之廣東中山市將商品房限價標準從每平方米5800元上調(diào)至6590元，又在業(yè)界引起了軒然大波。

    年后地方政府頻頻的政策“微調(diào)”引起了公眾的猜測和質(zhì)疑，而不少舉動均有放松調(diào)控的嫌疑。經(jīng)過去年一年雷厲風行的調(diào)控，樓市成交和土地市場持續(xù)低迷，使得一些地區(qū)的土地出讓金大幅縮減，因此地方政府有著松綁調(diào)控政策的沖動。

    業(yè)界人士分析，目前樓市正處于“轉(zhuǎn)型”的關(guān)鍵期，面臨重回理性軌道、畢其功于一役的良好時機，在這個節(jié)骨眼上調(diào)控決不能放松。從2010年4月樓市新政出臺以來，近兩年的調(diào)控已初步糾正了以往房價單邊上漲、過度投機的樓市非理性發(fā)展之路，樓市功能向民生、向合理配置住房資源、向改善居民的生活條件轉(zhuǎn)變。從大的時代背景來看，這一轉(zhuǎn)型也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、完善社會保障體系的關(guān)鍵一環(huán)。不論是保障房建設(shè)，還是新建住宅向中小戶型回歸，均具有明確的民生導(dǎo)向。當前保證樓市完成轉(zhuǎn)型的一系列制度架構(gòu)已經(jīng)形成，關(guān)鍵在于能否執(zhí)行到位，“發(fā)酵”時間的長短決定了調(diào)控效果有多大。

    蕪湖“救市新政”的夭折再次表明了中央對樓市堅決調(diào)控的決心，對試圖松綁調(diào)控的地方政府是一個有益的警示。在調(diào)控處于“相持階段”的關(guān)鍵期，買賣雙方的博弈逐漸升級，即使是一個小小的政策變動也會引發(fā)市場主體的猜測，從而改變對后市的預(yù)期，因此地方政府在政策微調(diào)時還需慎之又慎。

    不過需要強調(diào)的是，從樓市的長遠發(fā)展來看，過去的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，隨之開發(fā)商大肆拿地、地王頻現(xiàn)的行情也很難再現(xiàn)。囊中羞澀的地方政府對放松調(diào)控始終蠢蠢欲動。我們看到，從去年的佛山市開始，不斷有地方政府在土地財政下滑壓力下，試圖突破政策底線。盡管在高壓之下，這些苗頭均被扼殺在萌芽狀態(tài)，但仍需警惕地方政府暗中松綁，打政策擦邊球。長遠來看，還需優(yōu)化地方財稅結(jié)構(gòu)，擺脫對土地財政的依賴。同時開發(fā)商也不應(yīng)再抱有調(diào)控會放松的幻想，應(yīng)盡快作出銷售政策的調(diào)整。

    另外，近期一些銀行下調(diào)首套房貸利率，也引起了各界的廣泛關(guān)注。有觀點認為，這一微調(diào)并非放松調(diào)控，反之是保證調(diào)控效果的手段之一。調(diào)控需要一定彈性，這一彈性在于對剛性需求的保護，以往的調(diào)控之所以陷入了屢調(diào)屢漲的怪圈，是因為剛性需求大量積攢，出現(xiàn)階段性釋放以后，供需出現(xiàn)了短期失衡，房價因此出現(xiàn)了報復(fù)性反彈。

    在限購、限貸能夠有效抑制投資性需求的前提下，鼓勵首套房需求者入市，則能避免出現(xiàn)這一怪圈。剛性需求在詢價過程中會與開發(fā)商不斷博弈，他們的心理價位會不斷拉低最終成交價，從而找到量價平衡點，而不會出現(xiàn)開發(fā)商死扛、購房者焦慮觀望“兩敗俱傷”的局面。在去年底的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新就提出，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。首套房貸利率下調(diào)可以看做是政策的落實。

    樓市調(diào)控是一個復(fù)雜的利益博弈過程，這從成交量的持續(xù)低迷中可以看出。據(jù)統(tǒng)計，截至2月13日，16家上市標桿房企公布的1月份銷售業(yè)績中，總銷售額同比減少350億元，跌幅超過五成。那么，成交走低的原因是什么?顯然，依舊高高在上的房價仍然是成交的攔路虎。目前市場里的剛性需求大多屬于工薪階層，是未來的購買主力，樓盤定價必須與之相對接。從商品經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律來看，從來都是供給對接百姓的需求，而并非需求者來適應(yīng)供給者提供的商品和價位，過去投資者的出現(xiàn)曾給住房披上了一層投資品的外衣，打破了一般商品價值規(guī)律，如今市場機制重塑以后，住房的定價也必須向其價值回歸。

    可以說，房價調(diào)控已經(jīng)進入了一個微妙時期，市場的反應(yīng)對政策層面的變化極為敏感，針對調(diào)控一年后新的市場狀況，不論是中央還是地方政府，出現(xiàn)政策微調(diào)在意料之中，但是對于其釋放出的信號以及可能引起的市場反應(yīng)必須進行有效評估。當前，一些二三線城市成交出現(xiàn)了小幅回升，這與季節(jié)因素有關(guān)，還需警惕開發(fā)商、中介等利益群體放大其影響，鼓噪樓市回暖論和調(diào)控放松論，干擾調(diào)控的順利進行。