政協(xié)委員熱議：北京房?jī)r(jià)還能“拼跌”多久

    去年北京市在國(guó)內(nèi)率先推出"限購(gòu)令"，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的最大亮點(diǎn)，京城房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的局面贏得了老百姓的認(rèn)可。另一方面，去年北京保障房建設(shè)超額完成計(jì)劃，讓大量中低收入住房困難家庭受益于保障房這一民心工程。對(duì)于老百姓生活緊密相關(guān)的樓市，市政協(xié)委員們自然也給予了高度關(guān)注，本報(bào)特邀三位來(lái)自于高校、企業(yè)的政協(xié)委員，請(qǐng)他們就京城樓市發(fā)表自己的意見(jiàn)和建議。

    中國(guó)人民銀行中國(guó)金融電子化公司董事

    王茁：

    保障房投資力度加大

    能減少剛性需求恐慌

    各級(jí)政府目前都在大力推動(dòng)保障房建設(shè)，這一民生基礎(chǔ)工程改善了城市低收入居民的居住條件，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。

    保障房投資力度加大，可減少來(lái)自剛性需求的恐慌性需求，有利于使高房?jī)r(jià)合理回歸。但也要看到，保障房和商品房針對(duì)的是不同的社會(huì)群體，保障房不可能取代商品房滿足所有市民的需求。

    目前的宏觀調(diào)控對(duì)商品房市場(chǎng)采取了一些限制政策，對(duì)于促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸起到了積極作用。房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的很多產(chǎn)業(yè)，也是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看應(yīng)該按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展，滿足居民的正常住房需求。

    為保持政策的穩(wěn)定連續(xù)，放開(kāi)商品房市場(chǎng)不能一蹴而就，而應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況逐步微調(diào)。

    首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

    洪亞敏：

    市場(chǎng)尋租保障住房

    政府發(fā)放租金補(bǔ)貼

    近年來(lái)部分城市住房?jī)r(jià)格快速高企，一些居民家庭因受經(jīng)濟(jì)所困，居住狀況明顯差于當(dāng)?shù)氐囊话闼?，亟待社?huì)給予必要的援助。因此，在實(shí)施住房消費(fèi)市場(chǎng)化改革的同時(shí)，需要建立一套科學(xué)完善的住房保障制度，特別是對(duì)困難群體的住房救助(資助)制度。

    應(yīng)當(dāng)說(shuō)，構(gòu)建社會(huì)住房保障體系是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，推進(jìn)城市住房保障，應(yīng)力求科學(xué)設(shè)計(jì)方案，完善制度建設(shè)，規(guī)范實(shí)施運(yùn)作?？紤]到我國(guó)現(xiàn)行稅收分配和財(cái)政管理體制，地方政府的財(cái)力有限，保障的范圍及相應(yīng)的住房建設(shè)必須量力而行，否則不僅有可能財(cái)力不濟(jì)，而且實(shí)施中會(huì)難于審核、監(jiān)管。

    目前世界各國(guó)政府提供住房保障主要有兩種形式，一是政府主導(dǎo)建購(gòu)保障房，向保障對(duì)象提供實(shí)物住房；二是政府發(fā)放租金補(bǔ)貼，保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租賃住房。我認(rèn)為從國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，應(yīng)該以第二種模式為主，理由有三：其一，有人口學(xué)家預(yù)測(cè)，中國(guó)人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，這個(gè)時(shí)間段也將是中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口，近期大規(guī)模建設(shè)保障房，有可能導(dǎo)致住房市場(chǎng)過(guò)剩提前；其二，保障房以建為主，將造成大量的低端住房，導(dǎo)致城市住房結(jié)構(gòu)失衡，并影響正常的住房過(guò)濾機(jī)制；其三，在以公租房為重的決策下，若采取以購(gòu)建為主的模式，對(duì)地方財(cái)政的壓力太大，恐難持續(xù)承受。

    話題背景

    盼跌又怕跌買房最鬧心

    新年伊始，北京的樓市卻沒(méi)有顯出新氣象，有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)計(jì)2012年3到4月份將是北京房?jī)r(jià)的最低谷。老業(yè)主為房?jī)r(jià)下跌鬧心，購(gòu)房者則選擇觀望，房屋中介關(guān)店、轉(zhuǎn)型……各方圍繞房?jī)r(jià)團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，卻誰(shuí)也猜不出結(jié)局。

    -盼跌又怕跌

    "不買房鬧心，買房也鬧心。"去年，來(lái)京工作已有6個(gè)年頭的張先生終于痛下決心在管莊遠(yuǎn)洋一方買了房，買時(shí)房?jī)r(jià)2.1萬(wàn)元一平米，總房?jī)r(jià)190多萬(wàn)。

    "其實(shí)很早就開(kāi)始看房了，一路看，房?jī)r(jià)一路漲，開(kāi)始質(zhì)疑自己為什么這么窮，質(zhì)疑房?jī)r(jià)為什么還不跌，然后再一路攢錢。"張先生說(shuō)，"等真買房了，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，標(biāo)價(jià)開(kāi)始變成每平米1.9萬(wàn)元、1.8萬(wàn)元……自己心里又不平衡。"

    剛剛大學(xué)畢業(yè)的小鄭，在家人的催促和幫助下，每個(gè)周末輾轉(zhuǎn)于各個(gè)樓盤看房。一次開(kāi)盤認(rèn)籌活動(dòng)中，售樓小姐反復(fù)承諾"直降2000元"，把小鄭深深吸引住。他爽快地簽訂了購(gòu)房協(xié)議。

    "調(diào)控一年多了，也差不多到底了吧，現(xiàn)在不買萬(wàn)一再漲起來(lái)怎么辦。"但很快，小鄭又開(kāi)始擔(dān)心了，"如果明年房?jī)r(jià)還在不斷降可怎么辦？現(xiàn)在出手是不是太早了？"

    -業(yè)主維權(quán)，中介關(guān)門

    盼跌又怕跌，購(gòu)房者對(duì)房市趨勢(shì)難以把握，讓大家承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的心理，也沒(méi)有那么堅(jiān)強(qiáng)。事實(shí)上，在去年一年里，遠(yuǎn)洋一方已遭遇業(yè)主多次非暴力的圍堵。去年底，遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園的交房日，超過(guò)百余名業(yè)主稱"保溫材料不合格，拒絕收房"。

    "核心問(wèn)題還是房?jī)r(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)心理不平衡，所以才會(huì)找出房屋質(zhì)量或者其他問(wèn)題，來(lái)討個(gè)說(shuō)法。"有業(yè)主說(shuō)。

    類似的維權(quán)行動(dòng)，在其他樓盤也先后出現(xiàn)。位于通州的京貿(mào)國(guó)際城去年因大幅降價(jià)招致數(shù)百購(gòu)房人要求退房或補(bǔ)差價(jià)；位于大興區(qū)黃村的順馳領(lǐng)海項(xiàng)目售樓處，在去年11月遭遇前期業(yè)主抗議，大廳中沙盤也被憤怒的業(yè)主砸壞。

    購(gòu)房者信心不足，導(dǎo)致樓市一片蕭條，有報(bào)道稱，北京的房屋中介平均每天關(guān)4家。位于北京北三環(huán)的北京中原地產(chǎn)中介宏嘉麗園分行，因?yàn)榉课蒌N售需求少，還掛起"代辦移民出國(guó)手續(xù)"的廣告。一些房地產(chǎn)中介，也開(kāi)始代理天津、山東等跨區(qū)域樓盤。

    受通州、大興、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)域樓市降價(jià)的影響，北京周邊環(huán)首都樓市也被殃及，燕郊、香河、固安等區(qū)域也價(jià)格直降，位于香河的"香城酈舍"，也遭遇了老業(yè)主要求退房的案例。

    -房?jī)r(jià)下跌，房租上漲

    北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年第一周(1月1日-7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創(chuàng)近4年來(lái)新低。

    截至去年11月20日，北京商品房存量達(dá)到121015套，為近30個(gè)月以來(lái)的最高值。北京住建委官方網(wǎng)站上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而與2009年相比，更是下降54.5%。

    有媒體開(kāi)玩笑，2012年，"沒(méi)有最低，只有更低"或一語(yǔ)成讖，購(gòu)房者的預(yù)期值就是"降到底"，但是底在哪里，卻沒(méi)人知道。

    但北京的房租還是在瘋漲，根據(jù)鏈家地產(chǎn)1月4日發(fā)布的一份報(bào)告，2011年北京房租上漲13%，月平均租金3280元，2010年其漲幅更是曾高達(dá)19%。房租連年上漲，這給"北漂"的租房者帶來(lái)了沉重壓力。

    北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任

    樓建波：

    政府加強(qiáng)溝通合作杜絕騙購(gòu)騙租現(xiàn)象

    當(dāng)下社會(huì)公眾對(duì)于保障房建設(shè)和分配非常關(guān)心，這從很大程度上說(shuō)明住房保障事業(yè)順應(yīng)民心。從立法角度來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)應(yīng)當(dāng)著力推進(jìn)、完善住房保障立法，通過(guò)立法改變現(xiàn)有住房保障制度中一些不合理的規(guī)則，建立長(zhǎng)效機(jī)制，以適應(yīng)現(xiàn)階段保障房建設(shè)的速度和規(guī)模，已經(jīng)成為刻不容緩的任務(wù)。

    保障房規(guī)劃計(jì)劃的合理性、政府部門間在保障房申請(qǐng)審核上的溝通合作、利用稅收及其他優(yōu)惠政策鼓勵(lì)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，這些亟須制度創(chuàng)新，沒(méi)有更高層級(jí)的立法，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。此外，住房保障的問(wèn)題并不局限于建設(shè)分配環(huán)節(jié)，在大規(guī)模的建設(shè)完成后，保障房管理使用的問(wèn)題也將凸顯。

    今年住房保障準(zhǔn)入、分配中出現(xiàn)的"騙購(gòu)"、"騙租"等違反公平的現(xiàn)象，除了社會(huì)征信體系不健全，少數(shù)人誠(chéng)信觀念缺失的原因之外，政府部門之間缺乏溝通合作也有一定關(guān)系。

    從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，住房保障的責(zé)任機(jī)制除規(guī)定被保障人群(包括申請(qǐng)人和已經(jīng)獲得保障的家庭)的責(zé)任外，還要明確政府在住房保障中的責(zé)任，在實(shí)施住房保障的過(guò)程中，落實(shí)相關(guān)人員的問(wèn)責(zé)機(jī)制。在處理違規(guī)不實(shí)申請(qǐng)時(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)處理處罰申請(qǐng)人，還應(yīng)當(dāng)追究協(xié)助制造虛假信息的相關(guān)人員和單位，包括沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審核之責(zé)的政府部門及其責(zé)任人員的責(zé)任。