易憲容：2012國內(nèi)樓市的困境與化解

    易憲容(中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任)

    化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的困境，最根本的就是要讓國內(nèi)住房市場的性質(zhì)由投機主導(dǎo)轉(zhuǎn)為以居民消費主導(dǎo)。

    2011年中國房地產(chǎn)市場的主要特征可以用四個字概括，即“量降價滯”。所謂的“量降價滯”，就是指全國主要的城市住房銷售量下降50%以上，一些城市甚至下降了近70%，但是住房的價格卻仍頂在天花板上。這也正好說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個以投機炒作至少是投資為主導(dǎo)的市場，而不是居民購買居住消費的市場。

    此情此景下，由于住房銷售的快速下降可能影響到未來幾個月的經(jīng)濟增長及地方政府的土地財政，地方政府、開發(fā)商、銷售中介及投機炒作者等又會紛紛結(jié)成同盟，并通過不同的方式來制造輿論，極力要求政府放松現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場又回到前十年暴利的老路。當(dāng)前各種跡象表明，這種可能性是存在的。

    如果缺乏對當(dāng)前中國住房市場問題性質(zhì)的清醒認(rèn)識，就很可能出現(xiàn)如2003年及2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策突然逆轉(zhuǎn)的情況，而這才是國內(nèi)樓市最大困境所在。如果這種情況出現(xiàn)，那么不僅不能擠出國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫，而且中國經(jīng)濟可能踏上1990年代以來日本及2008年美國房地產(chǎn)破滅后經(jīng)濟全面衰退的老路。

    因此，化解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的困境，最根本的就是要讓國內(nèi)住房市場的性質(zhì)真正轉(zhuǎn)型，由住房投機轉(zhuǎn)型為以居民消費為主導(dǎo)。政府不僅要通過法律來清楚界定住房市場發(fā)展的宗旨及基本功能，而且要出臺各種住房政策去除住房買賣過多的賺錢功能或投資功能。

    要去除住房的投機色彩，不僅要對進入市場事前限制，更重要的是對市場主體事中及事后限制。進入市場的事前限制，主要是通過信貸政策限制把投機者剔除。而事中及事后限制不是要采取行政管制(限購)，而是采取稅收政策。比如，個人已經(jīng)購買了多少套住房不重要，重要的是如果這些住房要交易，就得有稅收限制?？梢哉f，政府完全能夠通過嚴(yán)厲的住房交易稅去除購房投機的效應(yīng)。如果還能夠在有條件下征收住房物業(yè)稅、空置稅及遺產(chǎn)稅，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型是容易的。

    當(dāng)前一方面說要嚴(yán)厲限制投機，另一方面又不采取嚴(yán)厲的稅收政策，僅采取行政手段，真正達到目標(biāo)是不可能的。甚至僅希望增加住房供給及加大保障性住房建設(shè)，來調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)市場，不但無法遏制投機，房地產(chǎn)市場也無法轉(zhuǎn)型。

    目前來看，中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅決態(tài)度是值得期待的，但更重要的是對現(xiàn)有政策有更多反思及完善，要更多的通過經(jīng)濟杠桿實現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型。相關(guān)的儲備政策很多，如德國及日本相關(guān)法律制度都十分完善，倘若今年房地產(chǎn)政策能在這方面入手，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將有望實現(xiàn)“軟著陸”并在性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)型。