“限購(gòu)令”延續(xù)有利于鞏固樓市調(diào)控成果

    從樓市的可持續(xù)發(fā)展來(lái)講，限購(gòu)不應(yīng)是短期的應(yīng)急行為，應(yīng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策取向。投資泛濫是制造泡沫導(dǎo)致樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性扭曲的始作俑者，當(dāng)前大多數(shù)二三線城市泡沫不大，得益于限購(gòu)及時(shí)阻斷了泡沫的積聚蔓延。如想徹底治愈積重難返的樓市，需要把行之有效的措施堅(jiān)定不移地延續(xù)下去。

    臨近年底，在房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)基本確立之際，青島、福州等11個(gè)城市傳來(lái)"限購(gòu)令"即將到期的消息。明年"限購(gòu)令"是否延續(xù)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為左右樓市未來(lái)走勢(shì)的重要政策信號(hào)。

    有報(bào)道稱，住建部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于今年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。而一年多來(lái)的調(diào)控效果表明，限購(gòu)是抑制不合理需求的一個(gè)有效舉措，是房?jī)r(jià)調(diào)控的一劑良方。此輪調(diào)控的效果不僅僅在于許多城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，房?jī)r(jià)單邊上漲的態(tài)勢(shì)得以扭轉(zhuǎn)，還在于公眾的預(yù)期有了徹底轉(zhuǎn)變，從房?jī)r(jià)只漲不跌的非理性亢奮向?qū)鞘欣硇耘袛嗷貧w，在諸多調(diào)控舉措中，處于核心地位的限購(gòu)無(wú)疑居功至偉。

    而且，這輪調(diào)控向公眾傳達(dá)出一個(gè)理念，住房被重新定位于居住，是一種滿足老百姓基本居住需求的稀缺資源，而不是投資品，國(guó)家拿出大量資金和土地建設(shè)保障性安居工程也是為了這個(gè)目的。

    然而，人多地少、人多房少是我國(guó)的基本國(guó)情，只有把住房分配到最需要的剛性需求人群手里，樓市才能最大限度地發(fā)揮合理配置資源的功能，前提是阻斷投資者的入市渠道。目前盡管政府在調(diào)控政策選擇上已多元化，但是唯有限購(gòu)能夠確保這一方向。事實(shí)上房產(chǎn)稅能夠承接限購(gòu)的這一功能，政府高層也明確表態(tài)要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但目前還沒(méi)有新的政策跟進(jìn)。

    從以往調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，每年的年底都會(huì)成為樓市的階段性分水嶺，各方博弈的平衡狀態(tài)會(huì)被打破，也是公眾對(duì)明年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期形成之時(shí)。這既是因?yàn)樵S多政策即將到期，會(huì)否有新政策對(duì)接或者調(diào)整備受關(guān)注，又是因?yàn)榈搅四甑?，開(kāi)發(fā)商在銷售淡季中迎來(lái)還款高峰。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)為明年調(diào)控會(huì)放松，勢(shì)必會(huì)千方百計(jì)熬過(guò)年關(guān)，"死扛"到明年的傳統(tǒng)旺季三四月份再做打算，如果預(yù)期繼續(xù)收緊，眼下就會(huì)降價(jià)促銷以回籠資金。

    我們看到，樓市正醞釀著新一輪降價(jià)潮，一線城市房?jī)r(jià)回調(diào)預(yù)期已經(jīng)形成，這為進(jìn)一步調(diào)控、把樓市拉回理性軌道提供了有力條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份北京市二手住宅成交均價(jià)為22018元／平方米，創(chuàng)下15個(gè)月以來(lái)的新低。實(shí)際上，許多城市房?jī)r(jià)仍有較大的下跌空間。以北京為例，此前漲價(jià)最快的通州成為了降價(jià)最早的區(qū)域，京貿(mào)國(guó)際城、東亞逸品閣等樓盤大幅跳水，繼之大興地區(qū)出現(xiàn)了降價(jià)潮，不但入市新盤價(jià)位低，老項(xiàng)目也推出了清倉(cāng)特惠。

    業(yè)界普遍認(rèn)為，在調(diào)控已經(jīng)發(fā)揮成效但仍未穩(wěn)固之時(shí)，貿(mào)然放松勢(shì)必會(huì)帶來(lái)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，地方政府需主動(dòng)發(fā)揮預(yù)期管理的關(guān)鍵作用，對(duì)限購(gòu)進(jìn)行延期以彰顯調(diào)控決心，鞏固調(diào)控成果。

    一直以來(lái)，樓市里的暴利空間被廣為詬病，而能夠獲得巨額收益的不僅僅是開(kāi)發(fā)商，還有那些食房?jī)r(jià)上漲之利的投資者，他們的收益來(lái)自自住型購(gòu)房者的買房資金。過(guò)去幾年，不斷膨脹的投資性需求撐起了樓市的表面繁榮，在房?jī)r(jià)大漲的預(yù)期下，投資者依靠高資金杠桿入市，所以許多樓盤得以在高位成交，但是目前購(gòu)房的剛性需求多是收入水平有限的工薪階層，購(gòu)買力顯然難以與投資者匹敵。

    在這種形勢(shì)下，如果不對(duì)投資性需求繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)，他們?nèi)胧泻髣?shì)必又將以強(qiáng)大的購(gòu)買力不斷擠占剛性需求的入市空間，從而出現(xiàn)新的夾心層，加大保障房建設(shè)壓力。雖然今明兩年各地保障房大量入市，但是不可能覆蓋到所有的工薪階層，占據(jù)市場(chǎng)主體的居住需求還得靠商品房市場(chǎng)來(lái)滿足。

    投資炒房帶來(lái)的房?jī)r(jià)泡沫給了我們深刻的教訓(xùn)，集中表現(xiàn)在房?jī)r(jià)畸高，回調(diào)難度大，住房資源分配嚴(yán)重失衡。而要擠出樓市泡沫，必須從需求端進(jìn)行抑制，因?yàn)檫^(guò)多的投資性、投機(jī)性需求充斥樓市，需求會(huì)無(wú)限放大，限于土地有限的剛性約束，供需失衡的癥結(jié)始終難以破解。

    不少地方政府出于土地財(cái)政、地方GDP增長(zhǎng)的考慮，有著放松限購(gòu)的沖動(dòng)。但是，在大量投機(jī)資金東沖西突找不到投資出路時(shí)，如果有的城市放松了限購(gòu)，勢(shì)必會(huì)立刻帶來(lái)大量資金涌入，迅速吹大泡沫。這可能會(huì)給地方政府帶來(lái)短期利益，但是卻留下了嚴(yán)重的房?jī)r(jià)泡沫后遺癥。

    從樓市的可持續(xù)發(fā)展來(lái)講，限購(gòu)不應(yīng)是短期的應(yīng)急行為，應(yīng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策取向。投資泛濫是制造泡沫導(dǎo)致樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性扭曲的始作俑者，當(dāng)前大多數(shù)二三線城市泡沫不大，得益于限購(gòu)及時(shí)阻斷了泡沫的積聚蔓延。如想徹底治愈積重難返的樓市，需要把行之有效的措施堅(jiān)定不移地延續(xù)下去。