央視曝北京多地王不開(kāi)工 利潤(rùn)低銷(xiāo)售不旺成難題

    一、北京地王遲遲不開(kāi)工

    去年兩會(huì)，高房?jī)r(jià)成為最熱的話(huà)題。就在兩會(huì)之前，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，當(dāng)所有人都對(duì)房產(chǎn)調(diào)控抱有希望的時(shí)候。3月15日，兩會(huì)閉幕的當(dāng)天，北京成交了6塊土地，并誕生了三個(gè)地王。當(dāng)時(shí)輿論一片嘩然。一年多過(guò)去了，這三個(gè)地王工程進(jìn)度如何呢？

    北京北三環(huán)薊門(mén)橋邊的一塊空地，它外面的圍欄成了廣告板，隨處可見(jiàn)噴漆的小廣告。在鐵門(mén)上，可以看到“禁止停車(chē)”的紅色大字。在地的一角，一幢寫(xiě)著科教總公司的大樓，樓上很多窗戶(hù)的玻璃都破碎了，既沒(méi)有使用，也沒(méi)有動(dòng)工拆除的跡象。地面上荒草叢生，幾棵孤零零的樹(shù)和一幢殘破的兩層建筑物，蹲守在荒地的中間，看不到任何施工建設(shè)的痕跡。

    就是這塊其貌不揚(yáng)的荒地，2010年3月15號(hào)，卻成為媒體爭(zhēng)相報(bào)道的對(duì)象。在北京市國(guó)土部門(mén)的公開(kāi)競(jìng)拍中，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元，超過(guò)拍賣(mài)起始價(jià)將近300%的價(jià)格，拿下這塊土地，實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)了每平方米3萬(wàn)元。創(chuàng)造了新的地王。根據(jù)規(guī)劃，這里將建設(shè)住宅、酒店以及公租房。約定開(kāi)工日期是2010年10月30號(hào)，然而，至今這里仍然沒(méi)有開(kāi)工。世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)被保利地產(chǎn)100%控股，記者聯(lián)系保利地產(chǎn)，希望了解有關(guān)情況，但直到發(fā)稿時(shí)，仍沒(méi)有得到回音。

    根據(jù)國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)”。保利地產(chǎn)的薊門(mén)橋地王已經(jīng)超過(guò)了開(kāi)工日期滿(mǎn)一年，北京市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站顯示，并沒(méi)有征收薊門(mén)橋地塊閑置費(fèi)的任何信息。記者與北京市國(guó)土部門(mén)多次聯(lián)系，直到發(fā)稿時(shí)為止，國(guó)土部門(mén)對(duì)此也沒(méi)有作出任何回復(fù)。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)，2007年出現(xiàn)過(guò)一批地王，2008年由于金融風(fēng)暴，很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開(kāi)始緊張，房地產(chǎn)拿了地王就開(kāi)發(fā)不下去了。

    二、房?jī)r(jià)是否真的下跌

    名噪一時(shí)的單價(jià)地王現(xiàn)在還在閑置，是按照規(guī)定繳納閑置費(fèi)還是最終被迫收回，目前還不得而知，但項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給保利集團(tuán)說(shuō)明原來(lái)的業(yè)主北京宏業(yè)已經(jīng)無(wú)力開(kāi)發(fā)或者說(shuō)看淡后市。眼下幾乎所有的房地產(chǎn)商都在上演悲情戲。有的打折有的哭窮。究竟房?jī)r(jià)是真的會(huì)下跌還是說(shuō)僅僅“假摔”呢？

    位于北京市東北五環(huán)邊的大望京CED區(qū)，記者從附近高樓上，拍到整個(gè)CED的全景，2010年3月15日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)購(gòu)下的地王--大望京一號(hào)的工地。這塊地王項(xiàng)目已經(jīng)在今年5月開(kāi)工，正處在地面休整測(cè)量的階段，目前還看不到樓盤(pán)。

    望京CBD區(qū)，曾是2011年最受地產(chǎn)界矚目的區(qū)域，匯集了SOHO中國(guó)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等多個(gè)地產(chǎn)名門(mén)。同樣在2010年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了84輪競(jìng)價(jià)，奪得大望京一號(hào)地，樓面地價(jià)高達(dá)27529元每平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的北京“單價(jià)地王”。然而，一年多的時(shí)間過(guò)去了，如今大望京一號(hào)的沉寂與當(dāng)初的轟動(dòng)形成了鮮明的對(duì)比。

    在望京做了5年房產(chǎn)中介的何斌現(xiàn)在還記得，大望京一號(hào)地王誕生的那一天，望京的二手房市場(chǎng)如同遭遇了一場(chǎng)強(qiáng)烈地震。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店高級(jí)經(jīng)理何斌說(shuō)，本來(lái)前一天說(shuō)好要簽合同的，第二天業(yè)主突然不簽了，說(shuō)要漲價(jià)了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。拍完地王之后，從一萬(wàn)五六千元漲到兩萬(wàn)元左右。到今年為止，橄欖城的均價(jià)都在三萬(wàn)五千元左右。

    北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，大望京一號(hào)地塊掛牌出讓起始價(jià)15億元，經(jīng)過(guò)84輪競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價(jià)40.8億，逼退保利、萬(wàn)科和中國(guó)煙草總公司等眾多頂級(jí)對(duì)手，將這一地塊收入囊中。遠(yuǎn)洋的舉動(dòng)就像一劑強(qiáng)心針，當(dāng)天就帶動(dòng)望京區(qū)域在售樓盤(pán)平地漲價(jià)四到五千元。然而，去年拿地后不久，就傳出遠(yuǎn)洋要退地的消息，后來(lái)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人專(zhuān)門(mén)進(jìn)行了澄清。但有一點(diǎn)可以肯定，曾攪起千層浪的遠(yuǎn)洋望京地王，經(jīng)過(guò)一年半的時(shí)間，建設(shè)緩慢卻是事實(shí)。何斌告訴記者，遠(yuǎn)洋望京地王正在進(jìn)行地面的可實(shí)施性探測(cè)。并且，在記者拍攝前的一星期，望京的一些路上，就出現(xiàn)過(guò)遠(yuǎn)洋地王的宣傳廣告。

    與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地時(shí)的高調(diào)大手筆相反，遠(yuǎn)洋地王的宣傳顯得很低調(diào)。記者以購(gòu)房者的名義，打通了這塊地王上將要開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館的電話(huà)。

    遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館售樓電話(huà)人員說(shuō)，萬(wàn)合公館預(yù)計(jì)明年春天4、5月份開(kāi)始銷(xiāo)售，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)定。做北京的一線豪宅，要比現(xiàn)在望京賣(mài)的所有房子的價(jià)格都高，但是高多少錢(qián)，精裝修到什么標(biāo)準(zhǔn)等等，都沒(méi)有定下來(lái)，但最終會(huì)影響到房?jī)r(jià)的制定。

    為什么從去年3月15號(hào)拍下地王到現(xiàn)在，一年半多的時(shí)間遠(yuǎn)洋還沒(méi)有建成樓盤(pán)？這塊地王何時(shí)開(kāi)發(fā)完成？雖然幾經(jīng)努力，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最終還是拒絕了記者采訪。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館不僅建設(shè)進(jìn)度緩慢，而且定價(jià)也相當(dāng)模糊，這都透露出一個(gè)信息，在高價(jià)拿地的前提下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不得不依靠延緩工期，挺過(guò)樓市調(diào)控期，并且調(diào)整樓盤(pán)產(chǎn)品的定位，以期拿到相應(yīng)的利潤(rùn)。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智表示，望京周邊的樓盤(pán)，像融科橄欖城或首開(kāi)那些中高端樓盤(pán)的價(jià)格也在三萬(wàn)元左右，可以想象，如果一塊住宅用地的樓面價(jià)是兩萬(wàn)四千元的話(huà)，它產(chǎn)品的定位、以后產(chǎn)品的設(shè)計(jì)跟定價(jià)還是有壓力的。

    然而，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的壓力卻不只望京地王這一處。2010年初，在拿下望京地王的同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在青島、上海拿下地王級(jí)項(xiàng)目。在國(guó)家樓市調(diào)控之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備上的風(fēng)頭一時(shí)無(wú)人可比。但今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的公告顯示，截至10月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年實(shí)現(xiàn)的合約銷(xiāo)售為217億元，完成全年目標(biāo)300億銷(xiāo)售目標(biāo)的72.33%。然而，這一銷(xiāo)售回款和其負(fù)債相比仍捉襟見(jiàn)肘。公開(kāi)報(bào)表顯示，截至2011年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債約404億元，非流動(dòng)負(fù)債194.8億元。負(fù)債率為61.29%，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例為67.48%。而今年以來(lái)，與遠(yuǎn)洋望京地王相鄰地段的新拍賣(mài)地塊，拍賣(mài)價(jià)比地王每平方米低了2萬(wàn)元，更將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推入了尷尬的局面。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智說(shuō)，今年四月份的時(shí)候，望京去年流拍的二號(hào)地和三號(hào)地重新拿到市場(chǎng)上來(lái)拍賣(mài)。其中二號(hào)地的成交價(jià)大約是七千八百元每平方米，而且只高于起拍價(jià)的10%左右，充分反應(yīng)了投資商對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)回歸為理性。

    三、中信新城、亦莊地王，總價(jià)地王

    大手筆拿地讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)風(fēng)光一時(shí)。但隨著房產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，高負(fù)債開(kāi)始給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)帶來(lái)資金壓力。原本還能靠高房?jī)r(jià)收回成本，而市場(chǎng)的調(diào)控、房?jī)r(jià)的走低，讓這個(gè)期望變得越來(lái)越遙遠(yuǎn)。那么在去年拿下總價(jià)地王的亦莊地塊，現(xiàn)在又是什么狀態(tài)呢？

    北京市大興區(qū)的亦莊，也是在2010年3月15號(hào)，中信地產(chǎn)有限公司以52.4億元，超過(guò)起拍價(jià)兩倍的價(jià)格，拍下了大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目(X1-1B)地塊，開(kāi)發(fā)中信新城。11月底，地王項(xiàng)目里正在同時(shí)修建多個(gè)高層住宅，有一些已經(jīng)進(jìn)入封頂階段。而中信新城的售樓處里卻顯得有些冷清，在暗訪的半個(gè)小時(shí)里，只有包括記者在內(nèi)的兩組人看房。

    中信新城的工作人員告訴記者，一期房源已經(jīng)基本賣(mài)完了，還剩少量小戶(hù)型。二期正在賣(mài)，主力戶(hù)型面積在140、170平方米，均價(jià)為23000元每平方米。

    售樓處的工作人員告訴記者，中信新城在亦莊開(kāi)發(fā)的這個(gè)地王項(xiàng)目，定位是低密度高端居住區(qū)，前期將開(kāi)發(fā)19個(gè)樓盤(pán)，這在北京2010年誕生的地王項(xiàng)目中，屬于正在開(kāi)發(fā)的規(guī)模最大的一個(gè)。那么，銷(xiāo)售情況怎么樣呢？記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，中信新城一期開(kāi)盤(pán)第一個(gè)月簽約率僅18%，開(kāi)盤(pán)5個(gè)月以來(lái)，簽約率為70%，并不像售樓人員所說(shuō)，已經(jīng)基本售完。二期開(kāi)盤(pán)一個(gè)月簽約率為27%。而且，在這樣低簽約率的情況下，售樓人員堅(jiān)持表示，中信新城不會(huì)降價(jià)。

    中信新城工作人員說(shuō)，不會(huì)降價(jià)，一個(gè)是土地問(wèn)題，再一個(gè)是自身建設(shè)成本的問(wèn)題，再就是中信真的不差這點(diǎn)錢(qián)。一期的小戶(hù)型，說(shuō)白了就是賺人氣，沒(méi)利潤(rùn)。

    根據(jù)當(dāng)初競(jìng)拍價(jià)格計(jì)算，這里的樓面地價(jià)為每平方米1萬(wàn)7千元左右，加上建筑安裝成本、小區(qū)配套建設(shè)、稅費(fèi)等，每平方米2萬(wàn)3千元的售價(jià)確實(shí)利潤(rùn)空間不高。在亦莊賣(mài)了4年房的中介徐玉寶告訴記者，不僅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在亦莊的地王項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著(微博)別墅，也一樣面臨利潤(rùn)低，銷(xiāo)售不旺的問(wèn)題。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)境界家園加盟店區(qū)域經(jīng)理徐玉寶說(shuō)，現(xiàn)在中信新城是均價(jià)兩萬(wàn)五，遠(yuǎn)洋天著總價(jià)在1200萬(wàn)到2600萬(wàn)之間。當(dāng)初拿地的時(shí)候，中信新城樓面價(jià)在一萬(wàn)三千四，遠(yuǎn)洋天著在一萬(wàn)八左右，基本上他們的利潤(rùn)在兩倍以上，按說(shuō)現(xiàn)在他們的報(bào)價(jià)基本上都不盈利。

    徐玉寶還告訴記者，現(xiàn)在，亦莊地區(qū)二手房?jī)r(jià)格在每平方米1萬(wàn)8千元左右，新房均價(jià)每平方米2萬(wàn)2千元，以中信新城每平方米1萬(wàn)7千元的樓面價(jià)來(lái)看，2萬(wàn)3千元的定價(jià)就是賠本賺吆喝。即使這樣，亦莊的兩個(gè)地王項(xiàng)目還是難逃樓市交易量低迷，帶來(lái)的銷(xiāo)售困局。

    徐玉寶告訴記者，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商跟經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行合作，一二手聯(lián)動(dòng)，經(jīng)紀(jì)公司替開(kāi)發(fā)商匹配客戶(hù)。但即使開(kāi)發(fā)商和中介合作，樓市的火爆早已不復(fù)存在，走出這一步，也無(wú)法解決根本的銷(xiāo)售難題。

    徐玉寶說(shuō)，當(dāng)時(shí)一個(gè)門(mén)店二手房每月成交量20套左右，現(xiàn)在比較冷清，每月兩、三套房子。從情形來(lái)看，未來(lái)這兩塊地王的走勢(shì)有待觀察，現(xiàn)在現(xiàn)期的市場(chǎng)反應(yīng)不是太樂(lè)觀。