開發(fā)商別錯估了地產(chǎn)調(diào)控的形勢

    “限購令要退出了，大家再熬一熬吧”。兩個月前，仍然有不少開發(fā)商對限購令等一系列調(diào)控措施在短期內(nèi)退出抱有幻想。如今，全國各地大中小型房地產(chǎn)商紛紛打出了降價促銷的廣告，“死扛是沒有出路的”已經(jīng)被市場認可。

    然而，近一些日子來，有關(guān)“限購令”是否會退出的爭論開始在坊間熱議。住建部部長姜偉新那句“采取限購措施，是不得已而采取的辦法，目前看來這一政策效果還不錯”，被解讀為兩種截然相反的觀點。

    一種觀點認為，限購令是“不得已”的政策所以長不了了；另一種觀點則認為，正是因為“不得已”且效果還不錯，所以限購令會保持相當一段時間。

    國務(wù)院參事、金融專家夏斌表示，中央政府會在未來一至兩年內(nèi)堅持暫時性的限購等政策措施，但也必須做好短期行政措施的退出和長期的稅收等有關(guān)市場制度進入的準備工作，中國將把住宅房地產(chǎn)以居住為主，打擊投資的調(diào)控政策初衷和思路長期化。

    這就是說，那些翹盼限購令政策退出、認為調(diào)控政策會放松致使房價反彈的開發(fā)商和炒房者們，可能錯誤地估計了形勢。雖然限購令不可能永遠持續(xù)下去，但一旦限購令取消，意味著房地產(chǎn)相關(guān)稅收的調(diào)控作用就會體現(xiàn)出來。

    同為國務(wù)院參事的財稅專家劉桓認為，在市場失靈的情況下，采取限購等行政管制是有必要的，但是等市場步入正軌后，政府限購令等政策就會放松，進而用稅收來替代。

    出臺半年來，限購令引發(fā)了對于房地產(chǎn)這一市場究竟應(yīng)該用行政手段還是市場手段進行調(diào)控的爭論。某些市場派對這樣的行政干預(yù)措施嗤之以鼻，指責(zé)政策破壞了所謂市場經(jīng)濟環(huán)境下的自由交易和配置資源職能等規(guī)則云云。

    但不可否認的是，連年上漲的房價已經(jīng)讓理性的經(jīng)濟人意識到，政府在對房地產(chǎn)行業(yè)“越調(diào)越漲”的情況下，采用一般的市場手段已經(jīng)無法使得“失靈的市場”實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)功能，需要通過“麻痹療法”來讓市場回歸理性，讓盲從跟風(fēng)者的搶購預(yù)期恢復(fù)正常。

    顯而易見，“麻痹療法”是有效的，有些地方的房價停漲了，甚至下跌了，那些買貴了的購房人紛紛要求開發(fā)商賠償或退房，交易的游戲規(guī)則告訴他們，購買房屋也存在風(fēng)險，沒有只漲不跌的市場，中國的房地產(chǎn)市場亦是如此。

    不過，即便房價永遠上漲的預(yù)期被打掉了，限購令這一“麻痹療法”起效了，政府也不應(yīng)該就此滿足，而是要加強長效的制度建設(shè)，讓房地產(chǎn)市場從行政干預(yù)中回歸到市場自我修復(fù)中，而稅收將是一項長期的調(diào)控手段，最終讓房屋回歸其居住的本質(zhì)，而非投機炒作的籌碼。

    從全世界范圍來看，各國政府對房地產(chǎn)政策主要通過稅收來調(diào)控，有的針對流通環(huán)節(jié)，有的針對持有環(huán)節(jié)。房產(chǎn)稅就是針對持有環(huán)節(jié)，而高額累進所得稅則是針對交易流通環(huán)節(jié)。

    在未來一段時間，房產(chǎn)稅將在上海和重慶試點的基礎(chǔ)上逐步被推廣開來，其主要的終極目的是對房屋的持有進行征稅，那些擁有大量房產(chǎn)者的利益將因此受損，對于一個住房資源緊缺的國家，過度占有住房就應(yīng)該付出相應(yīng)的成本。即使崇尚市場規(guī)則的德國不僅有嚴格的房產(chǎn)稅，如果購房者所購房屋五年之內(nèi)既不住也不出租，政府可以組織流浪漢入住，這一政策讓民眾認識到土地和房屋具有準公共產(chǎn)品的屬性。

    財政部財政科學(xué)研究所所長賈康坦言，目前社會貧富差距擴大主要是體現(xiàn)在不動產(chǎn)分布上，因此征收房產(chǎn)稅應(yīng)該發(fā)揮收入分配以及再分配過程中的優(yōu)化作用。因此除了針對持有房產(chǎn)征稅之外，對房屋交易環(huán)節(jié)進行懲罰性征稅也已經(jīng)在某些國務(wù)院智囊中達成了一致性的看法。夏斌就明確透露出類似的看法，應(yīng)該在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)推進高額累進所得稅，進一步明確買房自住抑制投機的政策意圖。

    所謂高額累進所得稅，是對于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中所獲得收益作為所得稅進行累進征收，從而抑制房地產(chǎn)投資收益。比如日本便實行全面保護普通自住房的調(diào)控制度，以非自住房轉(zhuǎn)讓最高達75%的高額累進所得稅和巨額房產(chǎn)繼承稅，因而從制度上杜絕了住宅的投資投機需求。

    在不遠的將來，行政手段退位，稅收手段上位，這將是中國房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的必由之路。這需要政府對各國房地產(chǎn)稅收制度進行充分的調(diào)研和分析，出臺符合國情兼顧公平和效率的稅收制度。