探索養(yǎng)老地產(chǎn) 花樣年調(diào)控應(yīng)對有術(shù)

    8月23日，花樣年控股集團在香港召開2011年上半年業(yè)績發(fā)布會，花樣年集團董事會主席兼首席執(zhí)行官潘軍、副總裁兼執(zhí)行董事馮輝明、首席財務(wù)官陳思翰等管理層出席了會議。

    60億目標(biāo)

    據(jù)花樣年集團首席執(zhí)行官潘軍介紹，2011年上半年公司實現(xiàn)合同銷售金額人民幣34億人民幣，合同銷售面積35萬平方米，分別同比增長了144%和198%，順利的完成了年度銷售計劃目標(biāo)60億元的57%。

    截止到2011年7月份，花樣年累計合同銷售金額達(dá)到39.6億元，超過了2010年全年的合同銷售金額。

    據(jù)了解，花樣年上半年合同銷售主要來自珠江三角洲和成渝經(jīng)濟圈，合同銷售收入占比分別為45%和42%。

    在項目城市分布上，2011年上半年合同銷售主要來自8個核心城市的17個項目，較2010年增加桂林和無錫兩個城市。

    上半年，花樣年新開工面積以及竣工面積達(dá)127萬平方米和6萬平方米，上半年在建或竣工項目總建筑面積合計225萬平方米，提供可售面積為約187萬平方米。

    潘軍還稱，在合約銷售額中有19.53億元來自綜合體項目，意味著超過半數(shù)的業(yè)績來自物業(yè)貢獻(xiàn)。同時，公司全年收入鎖定金額約46.3億元，雖然會受到限購令的影響，但集團下半年將會推10個項目，面積超過70萬平方米，推售項目80%為商業(yè)物業(yè)。

    土地儲備方面，截至今年6月底，花樣年總土地儲備建筑面積合計約為1382萬平方米，權(quán)屬土地儲備規(guī)劃總建筑面積約1379萬平方米，其中61%的土地儲備處于成渝經(jīng)濟圈，約840萬平方米，其次是珠三角經(jīng)濟圈350萬平方米，占比25%。

    總土地儲備中，包括已獲得土地使用權(quán)物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約886萬平方米和已簽署框架協(xié)議的物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約496萬平方米。

    融資選擇

    在營業(yè)收入方面，潘軍表示，上半年集團營業(yè)收入20.05億元，同比增長4.6%；凈利潤5.02億元，同比漲22%；若剔除投資物業(yè)公允變動的收益、相關(guān)稅項及少數(shù)股東權(quán)益影響，核心業(yè)務(wù)凈利潤同比增長44.3%至4.41億元。

    另外，花樣年上半年毛利約10.53億元，同比增長10.6%，而毛利率則達(dá)到52.5%，公司認(rèn)為這是由于總收入有所增加，特別是深圳項目貢獻(xiàn)導(dǎo)致毛利率增加。

    關(guān)于公司的財務(wù)資金狀況，潘軍稱，截止2011年6月30日，公司擁有現(xiàn)金余額人民幣18.2億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率74.5%，維持了行業(yè)的合理水平?；幽晔紫攧?wù)官陳思翰也補充稱，目前花樣年的短期債務(wù)為21.88億元，公司下半年賣房所得現(xiàn)金可用以償還債務(wù)，短期還款率沒有太大問題。

    陳思翰還稱，公司現(xiàn)在任何的融資計劃都會考慮，不管是在國內(nèi)或者海外的融資渠道。

    對于早前關(guān)于花樣年延遲在臺灣發(fā)行TDR的后續(xù)進展，潘軍表示，發(fā)行TDR的前提是公司的股價得到市場認(rèn)可，如果股市是按照合適的方向發(fā)展，公司仍然會考慮繼續(xù)融資。

    面對當(dāng)前持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，潘軍認(rèn)為，中央政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控態(tài)度堅決，調(diào)控政策越來越呈現(xiàn)中期化的趨勢，中國房地產(chǎn)市場由此出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的變化：一方面是住宅投資性需求受到限制，非住宅類產(chǎn)品表現(xiàn)出相對增長。

    另一方面，一、二線城市過熱勢頭得到遏制，銷售面積占比持續(xù)下降，三四線城市則保持相對增長。

    養(yǎng)老地產(chǎn)

    花樣年是如何應(yīng)對調(diào)控的？據(jù)公司副總裁馮輝明表示，今年公司加大了城市綜合體的推出量，這一塊的比重在上半年是占了57%；另一方面公司加大了對剛性需求或者首次置業(yè)這塊的推出量，像成都有六個主區(qū)實行限購，但是在溫江區(qū)是不限購的，花樣年的產(chǎn)品是在該區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，花樣年上半年的不受限購的產(chǎn)品達(dá)到80%以上。

    針對下半年公司的發(fā)展策略，潘軍表示，公司將持續(xù)保持靈活和積極的應(yīng)對策略，加快銷售；繼續(xù)審慎的選購高性價比的土地，合理獲取土地儲備，擇機進入已圈定四大區(qū)域的核心城市，持續(xù)擴大公司的戰(zhàn)略縱深。

    潘軍還表示，花樣年將積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，持續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟型酒店、物業(yè)服務(wù)與文化旅游等多元化的地產(chǎn)服務(wù)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力。

    關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，潘軍指出，公司已經(jīng)結(jié)束第一輪的關(guān)于理論方面的研究，選擇在深圳和成都這兩個城市試驗，現(xiàn)今已經(jīng)選定了土地和一些建成性的物業(yè)。

    潘軍還認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)對于整個中國來講，所有的開發(fā)商起點都相同。花樣年在這方面的研究是走在前列的，公司現(xiàn)在已經(jīng)尋找到了一些成熟的，比如說美國、日本、臺灣的一些成熟運營機構(gòu)來共同進行養(yǎng)老地產(chǎn)的探索。

    潘軍續(xù)稱，養(yǎng)老地產(chǎn)中有很多服務(wù)的細(xì)節(jié)是需要深入去鉆研，盈利模式也不是開發(fā)商過去的模式，需要多種業(yè)態(tài)組合來獲取利潤，而這種利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)在行業(yè)的利潤。

    潘軍還強調(diào)，其實在房地產(chǎn)之外，通過服務(wù)產(chǎn)生的價值有比房地產(chǎn)高得多的一些產(chǎn)品，而通過房地產(chǎn)這個平臺進行整合以后，相信能夠使行業(yè)本身有更好、更健康的發(fā)展。他還稱，公司第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，健康產(chǎn)業(yè)園將于明年下半年在深圳推出。