滬二手房：市中心率先跌價　外圍板塊多下跌

    2011年7月，上海二手房指數(shù)為2598點(diǎn)，較上月上升1點(diǎn)，環(huán)比上漲0.03%，漲幅相比上月縮小0.06個百分點(diǎn)。如此微弱的漲幅可視為走平。

    上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，隨著一手房促銷帶動需求，二手房市場擠出效應(yīng)漸顯。同時，緊縮政策也使得二手房市場面臨壓力越來越大。7月7日年內(nèi)第三次加息；7月12日國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，堅(jiān)持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，除進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)原有調(diào)控政策外，要求在房價上漲過快的二三線城市也采取必要的限購措施；7月22日中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控；7月26日，新“滬4條”叫停外地戶籍“補(bǔ)稅購房”。這一切使得樓市調(diào)控預(yù)期再次升溫，房價走勢撲朔迷離。

    市中心率先跌價

    經(jīng)統(tǒng)計(jì)，4個市中心區(qū)及浦東陸家嘴7月平均下跌0.01%；8個傳統(tǒng)市區(qū)7月平均下跌0.03%。

    4個市中心區(qū)首現(xiàn)下跌，其中，長寧下跌0.01%，徐匯下跌0.02%，新黃浦下跌0.05%，靜安下跌0.07%。究其原因，一方面，不少貸款申請卡殼，置換客有心無力。7月再次加息，貸款也更收緊，市中心部分改善型業(yè)主苦于沒人接盤，同時也無法向銀行申請到足額貸款。于是部分房源出現(xiàn)一定議價空間，但僅停留在1%-2%，惜售心態(tài)仍較明顯。另一方面，一手高檔樓盤交易冷熱不均，市中心二手房也出現(xiàn)疲態(tài)。對剛需購房者和改善型家庭來說，大半年的樓市調(diào)控不僅沒有令房價下跌，反而導(dǎo)致購房成本越來越高，出手的沖動越來越低。他們的心態(tài)與業(yè)主相去甚遠(yuǎn)，甚至希望有20%-30%的議價空間。買賣雙方博弈再度加劇，后市依然不明。

    新興中心城區(qū)7月上漲0.05%，漲幅和上月持平。隨著置換需求比例持續(xù)升高，在市中心無法尋找到合適房源后，對外圍大戶型房源的關(guān)注度開始走高。如浦東張江板塊上漲0.72%，嘉定城區(qū)板塊上漲0.86%。因軌交2號線輻射，又有張江大量高科技企業(yè)支撐，浦東川沙板塊上漲1.04%。

    非新興中心城區(qū)平均上漲0.06%，漲幅相比上月縮小0.04個百分點(diǎn)，卻呈現(xiàn)兩極分化，“限價房”的實(shí)施在改變房價預(yù)期。其中，漲勢較好的奉賢南橋板塊上漲0.94%，金山新城板塊上漲0.90%，浦東臨港新城板塊上漲0.54%。跌幅較大的有金山楓涇板塊、奉賢海灣板塊，7月分別下跌0.68%和0.44%；金山亭林板塊下跌0.26%；崇明因地段偏遠(yuǎn)，7月下跌0.11%。

    外圍板塊多下跌

    經(jīng)統(tǒng)計(jì)，7月全市128個控制點(diǎn)中，上漲61個，下跌63個，持平4個。持平板塊大幅減少，上漲和下跌板塊數(shù)量基本相同。外環(huán)板塊“以價換量”特征比較明顯。

    下跌板塊7月平均下跌0.26%，跌幅比上月擴(kuò)大0.02個百分點(diǎn)。其中，嘉定豐莊板塊和安亭板塊分別下跌0.84%和0.60%，青浦趙巷板塊和重固板塊均下跌0.53%。下跌板塊主要聚集在外圍區(qū)域，由于外圍新盤集中上市，在政策重壓下價格低開，而區(qū)域內(nèi)同質(zhì)二手房掛牌價格保持高位，出現(xiàn)了價格倒掛。在外圍的一二手房供應(yīng)都較充足的前提下，部分二手房失去價格支撐，議價空間拉大，房價出現(xiàn)下跌。

    持平板塊有長寧中山公園、徐匯長橋、閔行航華、松江莘閔板塊。主要聚集在軌交沿線和自住比例較高的板塊。

    7月上漲板塊平均上漲0.33%，漲幅比上月擴(kuò)大0.14個百分點(diǎn)。這些板塊主要受到學(xué)區(qū)房和小戶型的帶動。市區(qū)級知名中小學(xué)周邊的二手房，為樓市注入了動力，這些地區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源集中，一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。且供應(yīng)主力仍是小戶型、低總價的剛需房源，成交價格堅(jiān)挺，去化速度較快。比如普陀武寧板塊上漲0.88%，真如板塊上漲0.49%。

    隨著限購城市增加等調(diào)控加碼臨近，一手房存銷比的擴(kuò)大，購房者對價格下行預(yù)期增強(qiáng)，出手更為慎重，二手房市場開始面臨更嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，不受限購和限貸的剛性需求和改善型需求已在前幾個月陸續(xù)釋放；而在CPI持續(xù)走高的背景下，業(yè)主更堅(jiān)定地認(rèn)為房產(chǎn)是抗通脹的主要產(chǎn)品，對持有房源惜售且價格不動搖。這導(dǎo)致買賣雙方又開始陷入持續(xù)觀望和深度博弈之中。7月下旬，上海出臺“滬4條”，從嚴(yán)實(shí)施限購政策的同時，進(jìn)一步限制了開發(fā)商的“漲價權(quán)”，更加劇了樓市成交量的萎縮。

    二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，4月至今，上海二手房指數(shù)一直在臨界點(diǎn)上徘徊，呈現(xiàn)出階段性特征，到7月終現(xiàn)平局。這種平緩走勢或?qū)⒊掷m(xù)，拉鋸或考驗(yàn)各方耐力，今后，漲或跌的局面都有可能發(fā)生，但幅度不會大。(上海二手房指數(shù)辦公室)