新一輪限購來襲 二三線城市開發(fā)商看誰“跑得快”

    浙江在線8月4日訊7月12日新“國五條”頒布，表明下半年樓市調控政策的主要手段依然落在“限購”上，而哪個城市將被納入新一輪限購范圍也成為最大的政策懸念。盡管新一輪限購城市的名單遲遲未公布，但全國樓市已風聲鶴唳。出于對后市的擔憂，已有開發(fā)商打破價格聯盟、率先降價，珠三角不少樓盤7月下旬的銷售策略變得日漸激進，搶跑之勢已然形成。

    從房企銷售業(yè)績來看，限購造成的震懾作用或將逼迫開發(fā)商以價換量，下半年由于二三線城市限購給開發(fā)商帶來的業(yè)績壓力可能并不像想象中那么大。

    限購預期引爆樓市降價潮

    近日有業(yè)內人士爆料稱，廣東江門市將成為7月12日國務院會議后全國首個被納入新一輪限購范圍的城市。消息一出，市場震動。隨后，廣東省江門市住建局7月29日下午召開媒體通氣會澄清，事實是7月25日江門市人民政府召開有關會議，要求全市嚴格執(zhí)行進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理。而江門尚無出臺針對境內居民住房限購政策。

    一石激起千層浪。江門限購“烏龍”事件，足可以反映出媒體、開發(fā)商以及地方政府對于限購擴大的敏感程度。一些業(yè)內人士看來，江門的房價漲幅遠遠比不上同屬廣東省的東莞、惠州、珠海等城市，而江門的虛晃一槍卻足以讓其他幾個城市的開發(fā)商驚出一身冷汗。

    新一輪限購城市名單依然像“達摩克利斯之劍”懸在開發(fā)商頭上。與上半年的樂觀情緒不同，大多數開發(fā)商不得不更為謹慎地看待這一輪曠日持久的調控，幾乎沒有人再敢寄希望于下半年政策松動?！皬?005年到現在，樓市調控幾起幾落，我們也跟著市場一起坐過好幾次"過山車"了，但這次真的不一樣?！鄙虾Ｒ患抑康禺a營銷代理機構負責人向記者感嘆。

    而江門的限購“烏龍”事件給當地樓市帶來的震懾效力不容小覷。據當地媒體報道，江門的開發(fā)商已如驚弓之鳥，由于擔心當地將采取限購措施，已經開始加班加點趕在7月底開盤。也有開發(fā)商準備對產品結構做出調整，主打戶型將針對首次置業(yè)群體，以緊湊小戶型為主，從而避開可能出臺的“限購”壁壘。

    在房價漲速更快的廣東惠州市場上，降價潮也因為個別樓盤搶跑而拉開了序幕。7月30日，碧桂園十里銀灘以7.5折開盤，尤其針對外地無法獲得銀行貸款的購房者推出了“分期付款，年期長達3年”付款方式，多達5000套的房源量頗有“傾銷”之勢。碧桂園的低價策略起了作用，各地購房者蜂擁而至。從當天早上起，該樓盤外的私家車長龍就延綿數公里，廣東各地購房者紛至沓來。據開發(fā)商披露，當日到場購房者不下萬人。

    被業(yè)內稱為“價格殺手”的碧桂園，所到之處一片“腥風血雨”，其他開發(fā)商不得不出招應對。碧桂園在深圳的十里銀灘項目推出了7.5折賣房之后，不到一周，深圳益田集團旗下樓盤“益田大運城邦”新推出2期300多套新品，從之前1.2萬/平方米，直降至8000多元/平方米。相當于打7折出售，優(yōu)惠力度超越了碧桂園十里銀灘，創(chuàng)此輪調控降價幅度的新紀錄。

    房企搶奪限購前跑量機會

    “必須要趕在限購前跑掉一定量，一旦開始限購，就算降價也沒人能買了?！庇虚_發(fā)商這樣對記者表示。對于開發(fā)商來說，價格固然是賣得越貴越好，但最能體現銷售業(yè)績的還是銷售量，而限購政策恰恰會影響到銷售量的實現。在此擔憂下，開發(fā)商害怕的不再是價格下降，而是一旦限購后，有購房資格的買家群體大大縮小。“早晚要降價，不如早點降?，F在降有人買，限購之后可能降價都沒人買了?！痹撊耸勘硎尽?/p>

    這名廣東開發(fā)商擔憂不無道理。據21世紀不動產市場部反映，在上?！跋拶徚睢鳖C布之后，二手房市場上純粹的投資者占比已不到5%，7月末“新滬四條”針對外地人買房資格的進一步收緊更是令市場上約4成購房者暫緩了購房計劃，足以證明限購政策對樓市量價的影響之大。

    不過，對于尚未限購的二三線城市而言，政策落地前或許正是一個跑量良機?？梢园l(fā)現，在今年上半年取得不錯銷售業(yè)績的開發(fā)商，不論是萬科、恒大，還是中海、綠地，幾乎全部順應市場調整了價格策略，以價換量成為這些企業(yè)的共同選擇。雖然限購范圍的擴大可能會給那些在大力布局二三線城市的開發(fā)商帶來隱憂，但搶在政策落地前降價跑量或許反倒能成為房企取得良好銷售業(yè)績的契機，這也符合政策制定者的預期。

    面對限購壓頂的形勢，業(yè)內人士認為房企應采取積極的銷售策略，尤其是庫存壓力較大的、且資金不寬裕的企業(yè)，應加快項目的開工和建設，通過降價促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現金流的安全。有評級機構發(fā)布報告指出，二三線城市采取限購令將會影響房地產公司在2011年下半年的銷售情況以及現金流動狀況，從而可能對這些公司的信貸評級產生負面影響。但也有業(yè)內人士認為，如果這些房企能搶在限購前抓緊時間降價跑量，限購對于下半年銷售的影響或許并沒有那么大。