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上海外高橋保稅區(qū)于1990年經(jīng)國務院批準設立，是我國第一個保稅區(qū)。2013年上海自由貿易試驗區(qū)正式掛牌成立，外高橋區(qū)塊迎來企業(yè)注冊熱潮，辦公項目建設全面提速。但經(jīng)過五年的發(fā)展，隨著內外資投資熱度降低，辦公需求逐步飽和，并且由于地理位置“偏僻”，政策優(yōu)勢相對弱化，外高橋保稅區(qū)的招商引資工作推進趨緩。近年來各類具有保稅區(qū)功能的特色產業(yè)園陸續(xù)建設，為這片由海關特殊監(jiān)管的區(qū)域帶來了產業(yè)升級發(fā)展的契機。區(qū)塊分析1、區(qū)塊基本情況外高橋區(qū)塊位于浦東新區(qū)北部，有兩條軌道交通可以到達。6號線連通金橋、陸家嘴、前灘等區(qū)域，雖然運力有限，但能夠保證基本的通勤；2020年底通車運行的10號線延伸段從北部連通浦西和浦東，能夠直達五角場、外灘、虹橋機場等，提升了外高橋區(qū)塊與外區(qū)聯(lián)系的便捷度。商業(yè)配套方面，外高橋北區(qū)塊以項目自帶的底商為主，外高橋南區(qū)塊主要依托區(qū)塊以西的森蘭商都，以及夏碧路上的沿街商鋪。外高橋保稅區(qū)是我國第一個保稅區(qū)，憑借港口發(fā)展的天然優(yōu)勢，物流業(yè)和商貿業(yè)成為外高橋區(qū)塊最初的主導產業(yè)。隨著上海自由貿易試驗區(qū)的成立，外高橋區(qū)塊依靠政策扶持，產業(yè)結構迅速更新和升級，目前聚集了較多來自高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥、國際貿易、現(xiàn)代物流等行業(yè)的企業(yè)。在功能分區(qū)上，外高橋北區(qū)塊以標準寫字樓為主，入駐企業(yè)多為提供在岸離岸業(yè)務的金融服務類企業(yè)以及跨國公司功能性地區(qū)總部；外高橋南區(qū)塊以帶倉儲功能的工業(yè)研發(fā)園為主，并在保稅區(qū)和自貿區(qū)政策疊加優(yōu)勢下，打造跨境電商產業(yè)園、汽車產業(yè)園和生物醫(yī)藥產業(yè)園。2、區(qū)塊價格分析低端市場低端市場項目主要集中在外高橋南區(qū)塊，項目多為廠房性質的研發(fā)辦公樓和小體量的標準寫字樓。自2020年以來，該細分市場的平均租金始終維持在1.8元/㎡?天以內。到了2021年，直播帶貨的迅速發(fā)展形成了數(shù)量眾多、品類多樣的直播企業(yè)，該細分市場憑借低廉的租金、成熟的物流體系和具備倉儲功能的大體量廠房，吸引跨境電商平臺和大量直播企業(yè)入駐，空置率降低至20%以下。2022年三季度，平均租金小幅上漲至1.88元/㎡?天。中端市場中端市場辦公平均租金自2020年以來呈現(xiàn)持續(xù)下跌的狀態(tài)，一方面，由于地理位置的局限性，企業(yè)傾向于選擇產業(yè)結構相近但位置更靠近市區(qū)，道路交通通達性更好的金橋、張江等商務區(qū)。另一方面，該細分市場的客戶群體主要是國際貿易行業(yè)的企業(yè)，且多為中小企業(yè)，在疫情反復的情況下，這類企業(yè)受到較大影響，發(fā)展前景并不明朗。由于辦公市場需求疲軟，2020年至2021年該細分市場的平均租金從2.62元/㎡?天跌至2.47元/㎡?天，跌幅約為6%。進入2022年后，部分業(yè)主將滯租的房源進行重新裝修，并提供標準化的辦公設備，通過降低企業(yè)裝修成本的方式吸引新租戶，入駐率有所提升，三季度平均租金跌幅放緩，降至2.44元/㎡?天。高端市場高端市場體量較小，代表性項目是曉富金融大廈和自貿壹號生命科技產業(yè)園，前者入駐企業(yè)主要包括金融機構與跨國公司地區(qū)總部，后者集聚了上百家生物醫(yī)藥企業(yè)。其中，自貿壹號產業(yè)園通過搭建各類實驗室、細胞房等，降低企業(yè)自建實驗室的成本，并依托外高橋特有的保稅優(yōu)勢和在環(huán)評、電力等領域具備的硬件優(yōu)勢，吸引大量現(xiàn)代化生物醫(yī)藥企業(yè)，入駐率達到90%以上。由于代表性項目租戶較為穩(wěn)定，細分市場平均租金波動較小，長期維持在3.2元/㎡?天。個案分析國際信貿大廈位于外高橋北區(qū)塊核心位置，距離軌道交通10號線基隆路站步行距離僅200米，是外高橋最早建成的標準寫字樓之一。租金方面，2020年報價普遍在3元/㎡?天。隨后，由于疫情影響持續(xù)擴大，國際貿易業(yè)受到?jīng)_擊，2021年1季度租金報價下跌至2.6元/㎡?天，跌幅達15%，空置率上升至30%以上。同年，由于全市辦公租賃市場回暖，該物業(yè)空置率小幅下降，并于3季度上調租金報價至2.8元/㎡?天作價格試探。進入2022年，在疫情的再次沖擊下，2季度至3季度該物業(yè)去化速度放緩，租金下調至2.5元/㎡?天。由于貿易業(yè)是外高橋區(qū)塊三大基礎行業(yè)之一，且有稅收優(yōu)惠政策加持，本項目內批發(fā)業(yè)占比較高、達56%，其次是商務服務業(yè)、占比達22%，信息技術業(yè)和金融業(yè)緊隨其后，分別占到10%和7%，另外還有少量來自交通運輸業(yè)、制造業(yè)的企業(yè)入駐。SWOT分析小結貿易業(yè)、物流業(yè)和制造業(yè)是外高橋區(qū)塊三大傳統(tǒng)產業(yè)。隨著自貿區(qū)掛牌成立，原本的貿易批發(fā)業(yè)務逐漸被跨境電商和進口商品保稅展示并直銷的經(jīng)營模式所取代。為了適應自貿區(qū)的發(fā)展，物流倉儲企業(yè)得到規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展。而在制造業(yè)方面，除了英特爾、捷豹路虎等出口加工型企業(yè)外，外高橋還建設了汽車產業(yè)園和國際智能制造服務產業(yè)園，打造高附加值的保稅加工制造基地。除此之外，以生物醫(yī)藥為代表的新興產業(yè)加速布局，通過建設自貿壹號生命科技產業(yè)園、外高橋復旦科技園創(chuàng)新中心等生物醫(yī)藥園區(qū)，引進國家級研發(fā)機構，推進生物醫(yī)藥研發(fā)業(yè)務的運作。受區(qū)位限制，外高橋區(qū)塊辦公市場需求疲軟，入駐企業(yè)以小微企業(yè)居多，缺乏貿易、物流等行業(yè)具有影響力的領軍企業(yè)。同時外部競爭激烈，金橋、張江等產業(yè)園區(qū)和上海自貿區(qū)臨港新片區(qū)均擁有各自的政策優(yōu)勢和產業(yè)特色，一定程度上弱化了外高橋保稅區(qū)的競爭優(yōu)勢。不過，外高橋區(qū)塊辦公租賃市場以中低端為主，該細分市場租金水平低于全市平均，所以雖然市場活躍度低但短期內租金仍維持穩(wěn)定。值得注意的是，外高橋保稅區(qū)近年來正重點布局國際醫(yī)療器械智造、細胞與基因治療這兩個賽道，高端市場若能吸引此類生物醫(yī)藥領域中的翹楚，形成規(guī)?；a業(yè)聚集效應，區(qū)塊整體租金水平有望提升。