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河南省鄧州市城市綜合體舊城改造項目

（土地開發(fā)融資權(quán)的定義是：政府與投資人簽訂相關(guān)協(xié)議，由投資人負(fù)責(zé)出資，協(xié)助政府完成約定片區(qū)內(nèi)的土地征地拆遷補償及相關(guān)工程建設(shè)投資，政府負(fù)責(zé)按相關(guān)程序完成約定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地收儲工作后，依法組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，政府按約定參照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓結(jié)果向投資人支付投資回報的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。）

【拍賣標(biāo)的】項目位于河南省鄧州市穰城路東側(cè)、團結(jié)路南側(cè)、南閣路北側(cè)、東一環(huán)西側(cè)，為鄧州市老城區(qū)核心地段。項目占地約260畝，后期可出讓國有建設(shè)用地約220畝（容積率≤3.7），總投資約28600萬元，折合土地單價約130萬/畝。

該項目具體內(nèi)容：1、投資工程部分約2.14億元（用于南閣路的標(biāo)準(zhǔn)化修建約1800萬元；9.8萬平方米還建安置房的投資建設(shè)約19600萬元）；

2、片區(qū)內(nèi)約定土地的征地拆遷補償資金的出資約7200萬元（現(xiàn)金支付，根據(jù)拆遷進(jìn)度支付貨幣價款，于成交6-24個月內(nèi)付清）。

3、投資人的投資回報是來源于片區(qū)內(nèi)可以出讓的220畝國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓收益。投資人前期投入工程建設(shè)及現(xiàn)金費用共計28600萬元，得到國有建設(shè)用地220畝，折合單價130萬元/畝。

鄧州市國土資源局將220畝國有建設(shè)用地使用權(quán)分2-3次供應(yīng)。

Ⅰ、在投資權(quán)成功拍賣1-2月以內(nèi)（城市綜合體規(guī)劃方案審批后），供應(yīng)凈地177畝（含安置房建設(shè)用地40畝，由市發(fā)投公司負(fù)責(zé)出資以出讓方式拿地）。

Ⅱ、政府承諾在6-24個月內(nèi)將西北、東南側(cè)2個村莊拆除完畢，并完成最后的83畝土地出讓。

Ⅲ、擬出讓土地的起始價作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的出讓底價。投資人必須參與土地使用權(quán)的出讓活動，并以不低于出讓起始價的價格進(jìn)行至少一次的報價，以保證土地不流拍。

  Ⅳ、國有建設(shè)用地出讓價款應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地出讓金財政專戶。

【項目優(yōu)勢】

1、地理位置優(yōu)越。項目位于鄧州市核心軸線 “團結(jié)路”和“穰城路”交匯處東南面，配套完善，方圓兩公里范圍內(nèi)有市人民醫(yī)院、鄧州市第一高級中學(xué)、市體育館、中國銀行、人民法院、公安局等。地塊四面臨路，為雙向四車道道路（人車分流），非常適合開發(fā)城市綜合體項目。同時，地塊拆遷量較少，且待拆遷區(qū)域位于地塊的邊角地帶，不影響項目的前期開發(fā)建設(shè)，項目啟動快、風(fēng)險小。

2、工程投資大、資金占用少。作為舊城改造項目，此項目需要現(xiàn)金7200萬元，而工程建設(shè)投資近2億元，有177畝凈地可在3-6個月內(nèi)完成出讓。項目占用資金少、可以迅速啟動項目。

3、項目價格相對較低。鄧州市近三年的土地出讓面積約400畝/年，項目地塊周邊土地平均單價約為170-200萬元/畝，最高單價超過300萬元/畝。地塊臨團結(jié)路底商均價在32000元/㎡，住宅均價約4000元/㎡，該項目折算毛地價格約130萬/畝，作為城市綜合體項目價格極具競爭力。

4、鄧州人口優(yōu)勢。鄧州原隸屬南陽市，南陽為河南人口第一大市，總?cè)丝?010萬，鄧州市人口在南陽各縣市區(qū)排名第一。2013年，鄧州市總?cè)丝诩s180萬，建成區(qū)面積約40平方公里，人口超過40萬，城鎮(zhèn)化率為34%，作為2014年升格河南省政府十個直管市之一，城市規(guī)劃面積將達(dá)到60平方公里，人口將達(dá)到60萬，城區(qū)人口仍有較大的增長空間。
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